城鄉(xiāng)規(guī)劃師|【解讀新政!】全國22城市住宅土地供應1年不超3次!!!
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今天，一份文件顯示：2021年，全國22個重點城市實現(xiàn)住宅用地“兩集中”，發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
網(wǎng)傳22城名單包括北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
住宅用地“兩集中”指：一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。
隨后，青島、天津、鄭州等城市陸續(xù)發(fā)布通知及文件，印證了該消息的真實性。
此外，集中供地政策強調(diào)了22個城市的落實，也強調(diào)了住宅用地領域的改革，實際上有助于真正減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的重要體現(xiàn)。
2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的通知。《通知》顯示，2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局副局長潘奇主持召開青島全市住宅用地調(diào)控工作部署會議，會議傳達學習了上級部門關于住宅用地供應工作的最新要求，并對2021年全市住宅用地供應工作進行了部署。其中提到，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。
2月23日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。
2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。
大家都很關心最新出爐的「一年只賣三次」新政，會有什么樣的連鎖影響。
先說結論。一，要看未來的細則;二，影響很大很深遠。三，對開發(fā)商的能力挑戰(zhàn)極大。
我們來拆解下這幾個結論。
那么，要理解這個新政的影響，就要從開發(fā)商拿地的方式來推演。
一般開發(fā)商拿地，通常前期要勾兌一下，跟蹤一到兩塊地，然后準備拿地。在資本準備上，自有資金出20%到30%，剩下就是過橋資金，基金或者資管做夾層融資。
不管在哪里拿地，你不可能一分錢自有資金都不出。
那么問題來了，現(xiàn)在全國熱點城市同周期推地，你怎么辦?
我們假設2月份一個地產(chǎn)集團賬上現(xiàn)金流有30億元，按加杠桿五倍，1:4計算。自有資金20%，配資80%，那么也就是能融資120億元。
全國熱點城市，三月同時推地，你怎么選?
傳統(tǒng)地產(chǎn)公司拿地，就是靠時間錯位來打時間差。這個月賬上有錢就拿地，下個月賬上沒錢就不拿地。
然而，現(xiàn)在一年三次出讓，一次可能推出多個地塊，可能你跟蹤了好幾塊地，最終只能選一塊。原因很簡單，因為集團就這么多錢。
之前很多大型地產(chǎn)集團的資金都是滾動模式。這個月拿地，高周轉(zhuǎn)，把錢周轉(zhuǎn)出來，然后下個月去拿地。
現(xiàn)在你周轉(zhuǎn)出來后又能怎樣?公開市場一年最多三次出讓。你這個錢干嘛去呢?這個時候，就會出現(xiàn)明顯的資金和土地的錯位。
因此，這個土地新政對開發(fā)商的第一個挑戰(zhàn)就在這里出現(xiàn)了：開發(fā)商需要很強的現(xiàn)金流管理能力，你必須要確保，當主要城市集中推地的時候，你的掌上有錢。
我大膽預測一下，開發(fā)商的開工銷售計劃都要進行調(diào)整。假如三月要拍地，你就要在二月份大賣促銷回款，否則賬上沒錢。與此同時，你的供貨節(jié)奏，也要隨之變化。
第二個挑戰(zhàn)是，考驗開發(fā)商的融資能力，你能否在拿地的時候創(chuàng)新加杠桿。
我猜想，未來會出現(xiàn)很多開發(fā)商聯(lián)合拿地，在熱點的城市，開發(fā)商聯(lián)合體會進一步涌現(xiàn)。
聯(lián)合拿地，相當于減少自有資本投入，互相分擔成本，好處是，多處下注，多拿幾塊地。
第三個挑戰(zhàn)是，開發(fā)商對市場和城市的研判要更加強化。
你這筆錢投資了華東，可能就錯過了大灣區(qū)。你投資了北京，可能成都的土地機會再好，你也只能眼饞。
如果你手里就100億元，22個城市一起出地。你投資哪個?你的投資部門要看多少個項目，內(nèi)部審批能忙的過來的么?
這就是第四個后果：投資團隊可能會壓力山大。
投資前期部門會出現(xiàn)階段性瘋狂狀態(tài)。之前開發(fā)商拿地并不是這樣邏輯，一般開發(fā)商每個月都有項目跟進，所以總部和區(qū)域都能忙的過來。研判完才會形成集團投資決策意見。
但是現(xiàn)在22個城市，每個城市三月都放出20塊土地，合計440個項目。開發(fā)商的總部如何審查研判?總裁一天研究十個項目，也要44天。這還沒有考慮到，可能同一天推出多個城市的土地。
于是，第五個后果出現(xiàn)了：開發(fā)商基于以上的挑戰(zhàn)，犯錯的概率比以往大大增加，由于買地是開發(fā)商最重要的決策，一個地塊買的不對，就可能讓公司蒙受巨大損失，因此，新政后，地產(chǎn)公司的決策風險也迅速攀升。
第六個后果是，集中賣地，八個月后，會帶來集中上市。
這樣全國主要城市的階段性脈沖供地，會導致項目面市時候供應量激增，同一個市場短期內(nèi)會有待售項目的集中上市，開發(fā)商的市場踩踏一觸即發(fā)，越來越多的項目總與城市總會陷入囚徒困境。
很多市場營銷玩法也可能玩不下去了。比如，以前東部很多城市的土地供應，都是玩饑餓營銷，拉長線供地，一個月放一塊。這樣很多項目上市的時候，無競品，熱銷，新房市場節(jié)節(jié)高。
但是，現(xiàn)在三次集中供地，開發(fā)商普遍著急回款。那么供應節(jié)點就會出現(xiàn)大量供應，你的新房如何宣傳稀缺?
當然政府可能有智慧，比如在同一時間的不同區(qū)域供地，來對沖這種可能性。但是，不可避免的是，集中賣地一定會讓同期供應量驟然增多。
第七個后果，這種模式徹底封死了黑馬公司的可能。
之前黑馬的路徑就是高杠桿，快周轉(zhuǎn)，小股操盤，迅速滾大規(guī)模，不斷回款，不斷融資拿地?，F(xiàn)在你有錢了，卻沒有生產(chǎn)資料了。這就對于地產(chǎn)企業(yè)精細化運營提出了非常高的要求。
接下來，很多開發(fā)商可能要開始調(diào)整戰(zhàn)場，或者增加二手土地并購，不在公開市場玩了，有錢沒地，那就去找二手土地。二手土地的價格可能會上漲。
開發(fā)商還有一種選擇就是，轉(zhuǎn)移陣地，不在22個城市玩了。接受下沉市場，增加對下沉市場的投資力度。
寫到這里，也有朋友關心，這次「一年只賣三次」新政，會不會導致，優(yōu)質(zhì)的土地，大家都集中籌碼去搶，導致它的溢價率上去，讓政策失去了初心?
我的看法是，不低估政府的智慧。政府的調(diào)控手段有很多，土地限價也可以搭配著使用，現(xiàn)在還沒有哪個城市敢大張旗鼓地廢除限價。如果你還是不顧一切地搶優(yōu)質(zhì)的籌碼，大家既然都這么想，你搶到了，利潤率也會變得很低。
中國樓市之所以被認為是政策市，跟兩件東西有關：土地與錢。這兩樣東西，都被嚴格管控在政府手里。因此，對地產(chǎn)行業(yè)與地產(chǎn)股的任何未來想象，都不能、也不應該跳出這個天花板。
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