二級建筑師建筑設(shè)計:居住區(qū)建筑面臨的問題及對策

　　居住區(qū)建筑面臨的問題及對策

　　1、三前三后的居住建設(shè)程序

　　提高居住環(huán)境質(zhì)量，居住區(qū)建設(shè)要依據(jù)：先規(guī)劃、后建設(shè);先地下、后地上;先交通建設(shè)，后住宅建設(shè)的“三先三后”程序。

　　先規(guī)劃，后建設(shè)

　　1.集中規(guī)劃新居住區(qū)

　　根據(jù)城市總體規(guī)劃和人均生活用地的增加，人口將隨著市區(qū)功能的調(diào)整，逐步向城市外圍擴散和疏散。規(guī)劃布置住宅基地將主要集中于城市邊緣城郊結(jié)合部之間，并沿城市的四周延伸擴展，為集中有一定規(guī)模的居住園區(qū)創(chuàng)造了較為有利的條件。

　　2.超前做好居住區(qū)階段規(guī)劃

　　居住區(qū)規(guī)劃應遵循三個階段的規(guī)劃設(shè)計程序：第一個階段制定遠期(20年)居住基地發(fā)展布局規(guī)劃;第二階段制定中期(10年)居住地區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃;第三階段制定近期(5年)居住區(qū)詳細規(guī)劃。根據(jù)居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量發(fā)展的需求，規(guī)劃設(shè)計由面到點，由遠而近，從粗到細地逐步深入

　　3. 采用“無甲方”的規(guī)劃設(shè)計形式 居住區(qū)需要采用“無甲方”規(guī)劃設(shè)計形式，擺脫純經(jīng)濟利益驅(qū)動的機制，由政府住宅建設(shè)管理部門在無委托單位(甲方)的情況下，進行總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃的設(shè)計，并提出市政設(shè)施、建設(shè)工期及投資總額、公交線路、小區(qū)設(shè)計等方案，提交有關(guān)部門審核，規(guī)劃設(shè)計確定后再批項目，這樣才有可能提高居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計水平。 城市規(guī)劃通過對所使用土地的審核、監(jiān)督等，保證住宅建設(shè)與城市發(fā)展的整體利益統(tǒng)一，使住房建設(shè)真正成為塑造良好的城市形象和創(chuàng)造質(zhì)量的居住環(huán)境的積極推動力。

　　4.加快相關(guān)專業(yè)規(guī)劃的制訂，提高居住區(qū)配套計劃地位

　　居住區(qū)規(guī)劃布局的發(fā)展方向應根據(jù)總體規(guī)劃確定，并應加快專業(yè)規(guī)劃，確保在居住區(qū)開發(fā)實施前具有水、電、煤、雨污水、道路及公共交通配套條件，并將居住區(qū)配套計劃納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，引導和保障居住區(qū)建設(shè)。

　　1.2 先地下，后地上

　　居住區(qū)建設(shè)應執(zhí)行市政基礎(chǔ)設(shè)施“先地下、后地上”，住宅建設(shè)相繼進行的綜合開發(fā)程序。征地后要先開發(fā)土地，即先進行供水、排水、電力、電信、煤氣等管線與道路建設(shè)，再進行地面住房及公共設(shè)施的建設(shè)。只有遵循統(tǒng)一實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這個科學的開發(fā)程序，才能掌握居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的主動權(quán)，才能建設(shè)良好的住宅和居住環(huán)境。

　　1.3 先交通建設(shè)，后住宅建設(shè)

　　新的居住區(qū)離市中心較遠，人口規(guī)模大。如果住宅建成后再配備交通設(shè)施，必然造成需求與供應的脫節(jié)，嚴重影響居民的生產(chǎn)和生活的正常進行，因此必須超前進行交通建設(shè)。

　　2、三同步的建設(shè)管理原則

　　提高居住環(huán)境質(zhì)量，還要遵循住宅與公建設(shè)施同步建設(shè)，住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步，建設(shè)與管理同步的“三同步”原則。

　　2.1住宅與公建設(shè)施建設(shè)同步

　　商業(yè)、文教等公共設(shè)施必須和住宅同步配套建設(shè)，以便在住宅交付使用時，這些設(shè)施能同步使用，及時為人住的居民提供完善的服務(wù)。

　　2.2 住宅建設(shè)與環(huán)境建設(shè)同步

　　在進行住宅建設(shè)的同時，要注意環(huán)境的營造。一方面，要做好居住環(huán)境的硬件建設(shè)，要為住宅配備完善的附屬設(shè)施，優(yōu)美的綠化系統(tǒng)，要對噪聲、污水、垃圾等進行統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)施建設(shè);另一方面，還要落實管理環(huán)境的責任人。居住區(qū)建設(shè)要有能促進居民交流聯(lián)誼的場所，以利密切鄰里關(guān)系，又有安逸、私密的環(huán)境。從而為居住區(qū)內(nèi)的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點的文化、體育、娛樂、休想的場所和設(shè)施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務(wù)設(shè)施互相聯(lián)系，使住宅區(qū)內(nèi)做到綠化、美化。

　　2.3 建設(shè)與管理同步

　　要提高居住環(huán)境質(zhì)量，光建設(shè)還不夠，還必須在建設(shè)的同時搞好管理。一方面在建設(shè)過程中要注重規(guī)劃、設(shè)計、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達到規(guī)劃標準，建設(shè)的住宅符合設(shè)計要求，施工質(zhì)量符合標準;另一方面，要搞好建成區(qū)的物業(yè)管理，確保居民居住安全、方便、居住環(huán)境整潔、文明，并使有效使用年限延長，住宅實現(xiàn)保值增值。

　　3、三并重的建設(shè)方針

　　要改變目前的居住環(huán)境現(xiàn)狀，必須做到三個并重：數(shù)量與質(zhì)量并重，功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重，建設(shè)與改革并重。

　　3.1 數(shù)量與質(zhì)量并重

　　住宅是使用年限很長的社會商品，住宅和住宅區(qū)的功能和質(zhì)量關(guān)系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安定。我國的住宅建設(shè)正從立足解困增加數(shù)量開始向注意居住環(huán)境質(zhì)量轉(zhuǎn)化。要堅持數(shù)量與質(zhì)量并重，改進規(guī)劃及設(shè)計標準，提高房屋功能使用的靈活性和適應性，創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀的住宅建設(shè)將從文化、技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等諸多方面向全面提高質(zhì)量的方向發(fā)展。

　　3.2 功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重

　　在居住區(qū)建設(shè)中，不僅應注意居住區(qū)內(nèi)部的功能開發(fā)，做到居住區(qū)各類設(shè)施完備，配套齊全等，還要強調(diào)居住區(qū)的規(guī)模開發(fā)即居住區(qū)的布局要相對集中，形成一定的規(guī)模，有利于市政公用設(shè)施的配套，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益。

　　3.3 建設(shè)與改革并重

　　從目前居住環(huán)境建設(shè)與管理存在的問題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設(shè)的規(guī)模和居住環(huán)境質(zhì)量的提高。要建設(shè)更多環(huán)境優(yōu)美的住宅，必須在住宅投資體制、供應體制上不斷進行改革，實現(xiàn)住宅的商品化和住宅供應的社會化，建立住宅建設(shè)資金的良性循環(huán)機制，才能確保住宅建設(shè)持續(xù)發(fā)展，住宅環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)提高，以滿足人們居住環(huán)境條件不斷改善的要求。

　　4、三制體系的完善

　　為保障“三先三后”、“三同時”、“三并重”的順利實施，還必須采取完善“三制”，發(fā)揮“三個積極性”等措施。

　　4.1 理順體制

　　1.理順投資體制

　　主要是要明確政府、企業(yè)和個人在居住區(qū)建設(shè)中的投資責任。隨著住房的私有化，個人將成為住宅最主要的投資者，以國家和單位為主的住宅投資體制將發(fā)生變化;改變居住區(qū)大市政及公益性配套設(shè)施建設(shè)費用攤?cè)胱≌杀镜牟缓侠碜龇?，明確這部分費用由政府承擔。

　　2.理順管理體制

　　(1)強化住宅發(fā)展局對住宅建設(shè)的綜合管理職能。進一步理順住宅發(fā)展局與各專業(yè)部門的關(guān)系，使住宅發(fā)展局承擔起住宅建設(shè)全過程管理的責任。

　　(2)理順物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)行政管理部門、街道辦事處和居委會的關(guān)系。做到各司其職、各負其責，實現(xiàn)物業(yè)管理與專業(yè)管理、社區(qū)管理的有機結(jié)合。

　　(3)探索社區(qū)建設(shè)管理新體制。根據(jù)“兩級政府、三級管理”的原則，進一步理順條塊管理體制。區(qū)政府有關(guān)職能部門的派出機構(gòu)，按照社區(qū)行政管理的職能，原則上應與街道辦事處對應設(shè)置，接受街道和區(qū)政府有關(guān)職能部門的雙重領(lǐng)導。公安派出所負責街道區(qū)域的社會治安綜合治理;工商所、稅務(wù)所應指定人員參加街道社區(qū)管理機構(gòu)，共同參與社區(qū)管理;區(qū)政府建設(shè)管理部門應將環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、房屋維修、物業(yè)管理、路政維護等作業(yè)行為同行政管理職能分開，行政管理職能由區(qū)政府職能部門行使，部分監(jiān)督檢查職能委托街道協(xié)助管理;經(jīng)營性的作業(yè)行為由企業(yè)承擔。街道辦事處設(shè)立市政管理、社會發(fā)展、社會治安綜合治理等委員會，具體負責社區(qū)管理、精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)、社會治安等工作。

　　4.2 改革機制

　　1.引進競爭機制

　　在居住區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的全過程中，引進競爭機制，打破行業(yè)壟斷，提高居住區(qū)建設(shè)與管理水平。

　　2.采用激勵機制

　　在居住環(huán)境的建設(shè)和管理過程中，引進激勵機制。開展設(shè)計方案、施工質(zhì)量、物業(yè)管理、社區(qū)管理及文明居民等評優(yōu)活動鼓勵多方參與，發(fā)揮大家的積極性，從而提高居住環(huán)境與管理的水平，保持較高的居住環(huán)境質(zhì)量。

　　3.強化監(jiān)督機制

　　一方面，健全居住環(huán)境建設(shè)的監(jiān)理機制，實行全過程的監(jiān)督管理，優(yōu)化居住環(huán)境硬件建設(shè)。如針對住宅質(zhì)量通病，全面推行住宅監(jiān)理，以提高住宅質(zhì)量;另一方面，完善業(yè)主委員監(jiān)督機制，使其充分發(fā)揮業(yè)主管理的監(jiān)督管理職能，真正體現(xiàn)業(yè)主自治，促進“服務(wù)第一，住戶至上”的物業(yè)管理機制的建立，促進實行物業(yè)管理的經(jīng)營性收入補貼服務(wù)性支出的經(jīng)營機制的實現(xiàn)，保證物業(yè)管理水平的提高。

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