2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第三章4節(jié)

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　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　第四節(jié) 建設(shè)階段

　　1.質(zhì)量控制：

　　質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。

　　工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：

　　(一)對原材料的檢驗

　　材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。

　　(二)對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗

　　在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

　　(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　　(1)對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。

　　(2)控制混凝土質(zhì)量?；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝仓|(zhì)量。應(yīng)當(dāng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進(jìn)行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應(yīng)當(dāng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。

　　(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

　　(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

　　2.進(jìn)度控制：

　　進(jìn)度控制是指以項目進(jìn)度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：對項目建設(shè)總周期的論證與分析;編制項目建設(shè)工程進(jìn)度計劃;編制其他配套進(jìn)度計劃;監(jiān)督項目施工進(jìn)度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

　　(一)工程進(jìn)度計劃的編制

　　(1)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細(xì)致程度，可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。

　　(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。

　　(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。

　　(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。

　　(二)進(jìn)度管理及計劃調(diào)整

　　制定進(jìn)度計劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡(luò)計劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)。

　　1.橫道圖法

　　2.網(wǎng)絡(luò)圖法

　　(三)其他配套進(jìn)度計劃

　　除了工程進(jìn)度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計劃，例如，材料供應(yīng)計劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃、臨時工程計劃等。這些進(jìn)度計劃的實施情況影響著整個工程的進(jìn)度。

　　(1)材料供應(yīng)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度計劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時間，以及各類物資的供貨程序，制定供應(yīng)計劃。

　　(2)設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制定設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機械、土方工程機械的使用等。

　　(3)臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。在制定了工程進(jìn)度計劃后亦應(yīng)制定相應(yīng)的臨時工程計劃。

　　(四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

　　(1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。

　　(2)設(shè)計變更。

　　(3)勞動力的安排情況。

　　(4)氣象條件。

　　3.成本控制：

　　工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)利潤。

　　(一)成本控制的主要工作內(nèi)容

　　除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：

　　1.編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)

　　2.審查施工組織設(shè)計和施工方案

　　3.控制工程款的動態(tài)結(jié)算

　　4.控制工程變更

　　(二)控制工程成本的做法和手段

　　1.強化“成本”意識，加強全面管理

　　成本控制涉及項目建設(shè)中各部門甚至每一個工作人員，強化“成本”意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門應(yīng)事先聽取現(xiàn)場管理人員的建議，制定切實可行的成本計劃。在成本計劃實施中，應(yīng)時刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時進(jìn)行修改或調(diào)整。

　　2.確定成本控制的對象

　　工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。

　　3.完善成本控制制度

　　完好的計劃應(yīng)當(dāng)由完善的制度來保證實施。成本管理人員應(yīng)當(dāng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報表，規(guī)定報表的填報內(nèi)容與方法。

　　4.制定有效的獎勵措施

　　成本控制的獎勵措施對調(diào)動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻(xiàn)的人員提供專業(yè)進(jìn)修、職級晉升和國內(nèi)外考察機會等，也是非常有效的方法。

　　4.合同管理：

　　隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現(xiàn)代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。

　　(一)合同管理的作用

　　(1)確定了工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量、價格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟活動的依據(jù);

　　(2)規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段;

　　(3)履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力;

　　(4)一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務(wù)，實施對項目的控制;

　　(5)是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　　(1)開發(fā)商的主要合同關(guān)系：開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔(dān)的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

　　(2)承包商的主要合同關(guān)系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復(fù)雜合同關(guān)系。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應(yīng) (采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

　　(三)合同管理的主要工作內(nèi)容

　　建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。