2015年房地產估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章6節(jié)

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　　第三章 不同目的房地產估價

　　第六節(jié) 房地產損害賠償估價

　　1.房地產價值損失的原因及種類：

　　房地產價值損失是指由于房地產所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產本身出現各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。引起房地產價值損失的原因和種類主要有：

　　(1) 因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失。

　　主要體現在以下幾方面：

　　1)房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失。

　　2)小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失。

　　3)小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失。

　　4)房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失。

　　5)房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失。

　　(2)因在相鄰土地建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失。

　　(3)因環(huán)境污染造成房地產價值損失。

　　(4)因工程質量缺陷造成房地產價值損失。

　　(5)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失。

　　(6)因異議登記不當，造成房地產權利人損害。

　　(7)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失。

　　(8)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失，如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。

　　(9)因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失。

　　2.房地產損害造成的損失分析：

　　(1)房地產損害的分類

　　1)按照房地產受損害的部位劃分

　　按照房地產受損害的部位可劃分為三種類型：①實物損害(又可分為實體損害和功能損害);②權益損害;③區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。

　　2)按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　房地產可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即：修復費用≤損害前的房地產價值-損害后的房地產價值。

　　房地產不可修復的損害是指技術上不可能或經濟上不可行，因而不能修復的損害。即：修復費用>損害前的房地產價值-損害后的房地產價值。

　　3)按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　　(2)房地產損害的賠償金額

　　1)可修復的賠償金額為修復費用加上相關經濟損失，即：

　　賠償金額=修復費用+相關經濟損失

　　2)不可修復的賠償金額為房地產價值減損額，即：

　　賠償金額=損害前的房地產價值-損害后的房地產價值

　　3)可修復一定程度的，但不能完全恢復房地產價值的，賠償金額為部分修復費用、房地產價值減損額、相關經濟損失之和，即：

　　賠償金額=部分修復費用+房地產價值減損額+相關經濟損失

　　4)造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。