2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第四章6節(jié)

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　　第四章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)市場分析與市場分析報(bào)告

　　1.房地產(chǎn)市場分析的概念與作用：

　　(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

　　房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者(開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機(jī)構(gòu)等)與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為。

　　(二)房地產(chǎn)市場分析的層次

　　房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析三個(gè)層次。

　　(三)房地產(chǎn)市場分析的作用

　　房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對(duì)不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

　　1.開發(fā)商

　　市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

　　2.投資者和金融機(jī)構(gòu)

　　市場分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的結(jié)論，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告中，必須包括市場分析的內(nèi)容。

　　3.設(shè)計(jì)人員

　　4.營銷經(jīng)理

　　5.地方政府

　　6.租戶和購房者

　　(四)市場區(qū)域的確定

　　房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。

　　在市場分析報(bào)告中應(yīng)該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。

　　1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　2.物業(yè)類型和市場分析目的對(duì)確定市場區(qū)域的影響

　　2.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：

　　(一)宏觀因素分析

　　房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個(gè)過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。

　　(二)市場狀況分析

　　房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

　　1.供給分

　　2.需求分析

　　3.競爭分析

　　4.市場占有率分析

　　(三)相關(guān)因素分析

　　當(dāng)把握了總體背景情況后，投資者就可以針對(duì)某一具體開發(fā)投資類型和地點(diǎn)進(jìn)行更為詳盡的分析。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場分析最終要落實(shí)到對(duì)某一具體的物業(yè)類型和開發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況分析。應(yīng)該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)之市場范圍的差異，導(dǎo)致市場分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型項(xiàng)目需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：

　　1.住宅項(xiàng)目

　　2.寫字樓項(xiàng)目

　　3.商業(yè)購物中心項(xiàng)目

　　4.工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目

　　3.房地產(chǎn)市場分析報(bào)告：

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析工作的最終成果，是房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。房地產(chǎn)市場分析報(bào)告應(yīng)該結(jié)合市場分析的目的與用途，有針對(duì)性、有重點(diǎn)的撰寫。市場分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成。

　　(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。該部分主要研究地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通常分為兩個(gè)部分：一是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢分析;二是地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。

　　(2)區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。

　　(3)市場概況分析。該部分是對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況的分析，預(yù)測本地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢，并把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。

　　(4)市場供求分析。市場供求分析需要進(jìn)行兩個(gè)方面的分析，一是分析市場中各子市場的供需關(guān)系，求出各子市場的供需缺口;二是將供需缺口最大的子市場確定為目標(biāo)子市場，具體求出目標(biāo)子市場供需缺口量(即未滿足的需求量)。

　　(5)項(xiàng)目競爭分析。該部分內(nèi)容主要是將目標(biāo)項(xiàng)目與其競爭項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，估計(jì)其市場占有率(市場份額)。

　　(6)營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎(chǔ)上，通過SWOT分析，找出目標(biāo)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，提出強(qiáng)化目標(biāo)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢、弱化其劣勢的措施，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。

　　(7)售價(jià)和租金預(yù)測。

　　(8)吸納量計(jì)劃預(yù)測。

　　(9)回報(bào)率預(yù)測。市場研究報(bào)告中也需要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性進(jìn)行簡要分析判斷。

　　(10)敏感性分析。該部分要測定關(guān)鍵參數(shù)的敏感性，確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場分析面對(duì)的不確定性。