物業(yè)管理制度與政策?
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問題：
物業(yè)管理制度與政策?
答疑：
第一節(jié) 物業(yè)管理概述
物業(yè)管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式可以分為：1、常規(guī)性的公共服務2、針對性的專項服務3、委托性的特約服務三大類。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)其中專項服務是物業(yè)服務開展多種經營的主渠道。
物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分4個階段：1.物業(yè)管理的策劃階段;2.物業(yè)管理的前期準備階段;3.物業(yè)管理的啟動階段;4.物業(yè)管理的日常運作階段。
物業(yè)管理策劃階段的工作包括：
1、物業(yè)管理的早期介入
2、制定物業(yè)管理方案
3、制定臨時管理規(guī)約及有關制度
4、選聘物業(yè)服務企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。
這四個環(huán)節(jié)均是由房地產開發(fā)企業(yè)來主持。
建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。
物業(yè)管理的啟動階段：
1、物業(yè)的接管驗收
2、用戶 (業(yè)主)入住
3、檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標志。
第二節(jié) 物業(yè)管理主體
物業(yè)管理市場的供需主體是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人或租用人。
業(yè)主的權利：
1、業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性住房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。
2、業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公共設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。(業(yè)主大會是一個機構，而不是一次會議)
業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》
在第一次業(yè)主大會會議召開之前，最初的管理規(guī)約可由建設單位依據政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會會議討論通過，并經業(yè)主簽字后生效。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
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第三節(jié) 物業(yè)管理經費
物業(yè)管理經費的來源主要有以下幾個方面：
1、 定期收取物業(yè)管理費; 在物業(yè)管理經費的籌集中，物業(yè)管理服務費應是物業(yè)管理經費長期穩(wěn)定的主要來源。
2、 物業(yè)共同部位、共同設施設備維修基金; 一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立“物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金。
3、 物業(yè)服務企業(yè)開展多種經營的收入和利潤; 開展多種經營，創(chuàng)造經濟收益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補充物業(yè)管理經費的不足。
物業(yè)服務企業(yè)開展多種經營有以下兩種情況：
1.利用物業(yè)共同部位、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)公共設施設備進行經營活動，所取得的收益屬于業(yè)主，應主要用于補充專項維修資金。
2.利用自身條件，開展多種經營活動。
4、 政府多方面扶持
5、 開發(fā)建設單位給予一定的支持
業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有。
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