房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度?

　　【摘要】"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問(wèn)題：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度?

　　答疑：

　　1996年8月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》(國(guó)發(fā)[1996]35號(hào))。該通知規(guī)定從1996年開(kāi)始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目試行資本金制度，投資的項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。

　　(一)項(xiàng)目資本金的概念

　　投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項(xiàng)目資本金的出資方式

　　項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值，且不得高估或低估。工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2004]13號(hào))，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定降低現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。

　　注：2009年5月25日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào))，該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%”。中華考試網(wǎng)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　注：關(guān)于普通商品住房：

　　1、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;(2)單套建筑面積在120㎡以下;(3)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　2、目前，各地普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)不一，

　　(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿(mǎn)足2個(gè)條件：?jiǎn)翁鬃》拷ㄖ娣e在140平方米以下(含140平方米);實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)地段住房平均交易價(jià)格的1.4倍。

　　(2)常州市的普通商品住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足;住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 1.44 倍以下。

　　例題1：2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于( )萬(wàn)元。

　　A.4000

　　B.5000 考試用書(shū)

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：A

　　解析：2億元×20%=4000萬(wàn)元。

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　　例題2：2005年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商品住宅。

　　1.甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于( )萬(wàn)元。

　　A.1200

　　B.1800

　　C.2100

　　D.3000

　　答案：C

　　解析：6000萬(wàn)元×35%=2100萬(wàn)元。

　　例題3：目前國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于( )。

　　A.20%

　　B.35%

　　C.40%

　　D.50%

　　答案：B

　　解析：國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā){2004｝13號(hào))，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例由20%提高到35%。

　　例題4：某公司今年擬開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1億元，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于( )萬(wàn)元。

　　A.2000

　　B.2500

　　C.3000

　　D.3500

　　答案：D

　　解析：1億元×35%=3500萬(wàn)元。

　　例題5：2005年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙機(jī)構(gòu))對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷人李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙公司)承包施工。 該區(qū)私營(yíng)企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80㎡的住宅。該項(xiàng)目于2006年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬(wàn)元。

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