2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第五章考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

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第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

(2015-12-01實(shí)施)

本次修訂的主要內(nèi)容是：

1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式;2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià);3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。

2 估價(jià)原則

2.0.1 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循下列原則：

1.獨(dú)立、客觀、公正原則;

2.合法原則;

3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;

4.替代原則;

5.最高最佳利用原則。

2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

2.0.4 遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。

2.遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

3.遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

4.遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估計(jì)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

5.遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

6.遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。

2.0.5 估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定 ，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人或意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度或意向取得者角度 進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。

2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：

1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià);

2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià);

3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià);

4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià);

5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

2.0.6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

1.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià);

2.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

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3 估價(jià)程序

3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.受理估價(jià)委托;

2.確定估價(jià)基本事項(xiàng);

3.制定估價(jià)作業(yè)方案;

4.搜集估價(jià)所需資料;

5.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;

6.選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;

7.確定估價(jià)結(jié)果;

8.撰寫估價(jià)報(bào)告;

9.審核估價(jià)報(bào)告;

10.交付估價(jià)報(bào)告;

11.保存估價(jià)資料。

3.0.2 估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書;

2.決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書面估價(jià)委托合同;

3.受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;

4.除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。

3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型 ，應(yīng)在與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。

2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

3.估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。

4.價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。

3.0.4 估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.估價(jià)工作內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道等;

2.估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度;

3.估價(jià)工作的人員安排等。

3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料 ：

1.反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料;

2.估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;

3.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料;

4.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。

3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。

3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況;

2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料;

3.應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

3.0.8 當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。

3.0.9 在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)老師或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實(shí)地査勘、査閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的老師咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或老師出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審査核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。

3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章而正式生效，并按有關(guān)規(guī)定或估價(jià)委托合同的約定交付估價(jià)委托人。

3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：

1.估價(jià)報(bào)告;

2.估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;

3.估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料;

4.估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄;

5.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;

6.估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;

7.估價(jià)中的不同意見記錄;

8.外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。

3.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年 。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。

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4 估價(jià)方法

4.1 估價(jià)方法選用

4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析。

4.1.2 估價(jià)方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。

2.估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法;

3.估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法;當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。

4.估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。

4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

4.2 比較法

4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.搜集交易實(shí)例;

2.選取可比實(shí)例;

3.建立比較基礎(chǔ);

4.進(jìn)行交易情況修正;

5.進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;

6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

7.計(jì)算比較價(jià)值。

4.2.2 搜集的交易實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜包括下列內(nèi)容：

1.交易對(duì)象基本狀況;

2.交易雙方基本情況;

3.交易方式;

4.成交日期;

5.成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況;

6.交易目的等。

4.2.3 可比實(shí)例選取應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè);

2.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;

3.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)相似;

4.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過二年;

5.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格;

6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。

4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：

1.利害關(guān)系人之間的交易;

2.對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;

3.被迫出售或被迫購(gòu)買的交易;

4.人為哄抬價(jià)格的交易;

5.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;

6.相鄰房地產(chǎn)合并的交易;

7.受迷信影響的交易。

4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

4.2.6 選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià)格差異。

2.統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實(shí)例不是成交日期或一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價(jià)格。

3.統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

4.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。

5.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一為總價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位等。不同幣種之間的換算宜按國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。

4.2.7 當(dāng)滿足本規(guī)范第 4.2.3 條要求的交易實(shí)例少于三個(gè)時(shí)，在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正時(shí)，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

4.2.8 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來源應(yīng)真實(shí)、可靠。

4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、外部配套、周圍環(huán)境等。單套住宅的調(diào)整因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。

4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等。

建筑物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。

4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物設(shè)立情況、擔(dān)保物設(shè)立情況、租賃和占有情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制的權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。

4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。

4.2.14 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可根據(jù)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。

4.2.15 進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%;

2.經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2;

3.當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例;

4.當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。

4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的求取。

4.3 收益法

4.3.1 運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選用具體估價(jià)方法;

2.測(cè)算收益期或持有期;

3.測(cè)算未來收益;

4.確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);

5.計(jì)算收益價(jià)值。

4.3.2 收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

4.3.3 選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

………(4.3.3)

式中

V ─收益價(jià)值(元或元/m2);

Ai─未來第i年的凈收益(元或元/m2);

Yi─未來第i年的報(bào)酬率(%);

t ─收益期或持有期(年)。

4.3.4 選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

……………(4.3.4)

式中：

V ——收益價(jià)值(元或元/m2);

Ai——期間收益(元或元/m2);

Vt——期末轉(zhuǎn)售收益(元或元/m2);

Yi——未來第i年的報(bào)酬率(%);

Yt——期末報(bào)酬率(%);

t ——持有期(年)。

4.3.5 選用直接資本化法進(jìn)行估價(jià)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：

…………… (4.3.5)

式中：

V─收益價(jià)值(元或元/m2);

NOI─未來第一年的凈收益(元或元/m2);

R─資本化率(%)。

4.3.6 收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命;

2.土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時(shí)結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對(duì)超出收益期的土地使用權(quán)或建筑物按第4.3.16條的規(guī)定處理。

3.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。

4.3.7 持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。

4.3.8 凈收益可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;

2.有效毛收入應(yīng)為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或?yàn)樽饨鹗杖爰悠渌杖?

3.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入;

4.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金。

4.3.9 凈收益不可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象用途等情況，選擇下列方式之一進(jìn)行測(cè)算：

1.商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。

2.生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)后的余額。

3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)方式求取凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益。

4.3.10 收益法估價(jià)中收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.除有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值中的租金收入外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù);

2.有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租金收入;

3.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

4.3.11 測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年 的實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。

4.3.12 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法等方法來測(cè)算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。

4.3.13 測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動(dòng)情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對(duì)應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。

4.3.14 報(bào)酬率宜選用下列方法求?。?/p>

1.市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。

2.累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率 ;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。

3.投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。

4.3.15 資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定，其中的綜合資本化率還可以根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：

1.根據(jù)購(gòu)買房地產(chǎn)的資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

式中： RO─綜合資本化率(%);

M─貸款價(jià)值比率;

RM─抵押貸款資本化率;

RE─權(quán)益資金資本化率(%)。

根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成，將土地資本化率和建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式確定：

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

式中：

RO─ 綜合資本化率(%);

RL─ 土地資本化率(%)，

RB─ 建筑物資本化率(%);

L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%);

B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)。

4.3.16 收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對(duì)土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

2.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值;

3.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

4.利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益計(jì)算土地價(jià)值，可采用下式：

………………(4.3.16-1)

利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的收益計(jì)算建筑物價(jià)值，可采用下式：

………………(4.3.16-2)

式中：

AO ─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益(元或元/m2);

VL ─ 土地價(jià)值(元或元/m2);

VB ─ 建筑物價(jià)值(元或元/m2)。

4.3.17 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計(jì)算：

1.先分別測(cè)算自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，再將兩者相減;

2.先預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

4.4 成本法

4.4.1 運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選擇具體估價(jià)路徑;

2.測(cè)算重置成本或重建成本;

3.測(cè)算折舊;

4.計(jì)算成本價(jià)值。

4.4.2 成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇具體估價(jià)路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑;

2.當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本;

3.當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

4.4.3 測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

2.房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。

4.4.4 測(cè)算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);

2.重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn);

3.除估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限。

4.4.5 測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對(duì)一般的建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有因難的建筑物，宜測(cè)算重置成本;

2.對(duì)具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算重建成本;

3.建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);

4.建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn);

5.利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測(cè)算建筑物重置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。

4.4.6 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)為正常客觀的支出和利潤(rùn);

2.銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù);

3.作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止;

4.開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。

4.4.7 建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

4.4.8 測(cè)算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場(chǎng)提取法、分解法。

4.4.9 采用年齡-壽命法測(cè)算建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，可選用下列公式：

1.直線法：

…………(4.4.9-1)

2.成新折扣法：

V =C·q …………(4.4.9-2)

式中：

V ─建筑物折舊后的價(jià)值(元或元/m2);

C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

S ─建筑物預(yù)計(jì)凈殘值(元或元/m2);

t ─建筑物有效年齡(年);

N ─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(年);

q ─建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。

4.4.11 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算 ，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間。

4.4.12 采用市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實(shí)例，通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價(jià)值得到建筑物折舊。

4.4.13 采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類。再分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后相加得到建筑物折舊。

修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊;否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對(duì)可修復(fù)折舊，應(yīng)測(cè)算修復(fù)成本并將其作為折舊額。

4.4.14 測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率。

4.4.15 成本價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對(duì)估價(jià)對(duì)象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的，房地合估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

2.對(duì)估價(jià)對(duì)象為土地的，成本價(jià)值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3.對(duì)估價(jià)對(duì)象為建筑物的，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)時(shí)可不扣除折舊，但對(duì)存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。

4.4.17 成本法測(cè)算出的價(jià)值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

4.5 假設(shè)開發(fā)法

4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.選用具體估價(jià)方法;

2.選擇估價(jià)前提;

3.選擇最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;

4.測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期;

5.測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出;

6.測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值;

7.確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤(rùn);

8.計(jì)算開發(fā)價(jià)值。

4.5.2 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇具體估價(jià)方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法;

2.動(dòng)態(tài)分析法應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，且不另外測(cè)算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn);

3.靜態(tài)分析法應(yīng)另外測(cè)算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)。

4.5.3 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并經(jīng)過分析，選擇下列前提之一：

1.業(yè)主自行開發(fā)前提;

2.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;

3.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

4.5.4 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，應(yīng)先調(diào)查估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等情況，再據(jù)此確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營(yíng)方式。

4.5.5 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限、估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行測(cè)算。

4.5.6 后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等來確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金，動(dòng)態(tài)分析法的構(gòu)成項(xiàng)目包括：后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等。靜態(tài)分析方法的構(gòu)成項(xiàng)目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。

當(dāng)估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成項(xiàng)目還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。

2.動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為預(yù)計(jì)其在未來發(fā)生時(shí)的金額，靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的必要支出可為假設(shè)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生時(shí)的金額。

4.5.7 開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.不應(yīng)采用成本法測(cè)算;

2.采用比較法測(cè)算時(shí)，應(yīng)先測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià)，再將該單價(jià)乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值;當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算不同部分的單價(jià)，再將它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值。

4.5.8 動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其開發(fā)完成時(shí)的價(jià)值;但當(dāng)能預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)售或延遲銷售時(shí)，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時(shí)的價(jià)值;

2.應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

4.5.9 靜態(tài)分析方法中的開發(fā)完成后的價(jià)值，可為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

4.5.10 動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的收益率。

4.5.11 靜態(tài)分析方法中后續(xù)開發(fā)的投資利息的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。當(dāng)估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算基數(shù)還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。 各項(xiàng)基數(shù)的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止。

4.5.12 靜態(tài)分析方法中后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)的基礎(chǔ)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。

4.5.13 動(dòng)態(tài)分析方法的開發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減;靜態(tài)分析方法的開發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

4.6 其他估價(jià)方法

4.6.1 房地產(chǎn)估價(jià)除可選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法外，還可根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象等情況，選用表 4.6.1中的其他估價(jià)方法。

表 4.6.1 其他估價(jià)方法

序號(hào)估價(jià)方法適用范圍

1基準(zhǔn)地價(jià)修正法政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)的土地估價(jià)

2路線價(jià)法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價(jià)

3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)

4多元回歸分析法大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)

5修復(fù)成本法可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

6損失資本化法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

7價(jià)差法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，房地產(chǎn)價(jià)值增加評(píng)估

4.6.2 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料;

2.查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià);

3.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;

4.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整;

5.計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。

4.6.3 基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)值或價(jià)格前，應(yīng)了解基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。

2.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期的值調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值，調(diào)整的方法與比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。

3.對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象宗地狀況與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)他們之間的差異對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

4.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值，宜按估價(jià)對(duì)象所在地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.6.4 運(yùn)用路線價(jià)法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，然后利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。

4.6.5 運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每個(gè)組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

4.6.6 運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，然后利用該模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

4.6.7 運(yùn)用修復(fù)成本法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

4.6.8 運(yùn)用損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)先預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，再計(jì)算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

4.6.9 運(yùn)用價(jià)差法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損或價(jià)值增加評(píng)估時(shí)，應(yīng)先分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)的價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

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5 不同估價(jià)目的下的估價(jià)

5.1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

5.1.1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價(jià)和抵押貸款后重估。

5.1.2 房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

2.調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

3.計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值;

4.分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。

5.1.3 抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。

5.1.4 評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

5.1.5 抵押房地產(chǎn)己出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;

2.合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值。

5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：

1.直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

2.先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，且該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用。

5.1.7 由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，應(yīng)按估價(jià)對(duì)象所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算;估價(jià)對(duì)象所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)己繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值。

5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。

5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

5.1.11 在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)調(diào)查及在估價(jià)報(bào)告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值、抵押凈值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值等進(jìn)行重新評(píng)估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

5.1.13 重新評(píng)估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值。可采用批量估價(jià)的方法。

5.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)

5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。

5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和成本。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互間具有可比性的房地產(chǎn)，宜優(yōu)先選用批量估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以采用批量估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)。

5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，各宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)相同。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，各宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為各自的成交日期。

5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)

5.3.1 房地產(chǎn)征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估和集體土地征收評(píng)估。

5.3.2 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。

5.3.3 被征收房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括被征收房屋及其占用范用內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;

2.當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定時(shí)，所評(píng)估的被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告中作出特別說明;

3.被征收房屋價(jià)值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況;

4.當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收己停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

5.當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提迸行估價(jià)。

5.3.4 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;

2.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.3.5 房地產(chǎn)征用估價(jià)，應(yīng)評(píng)估被征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)。并可評(píng)估因征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失;房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評(píng)估被征用房地產(chǎn)的價(jià)值減損額;當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的，還可評(píng)估被征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。

5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)

5.4.1 房地產(chǎn)拍賣估價(jià)，應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價(jià)和普通拍賣估價(jià)。

5.4.2 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評(píng)估拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格;

2.評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

3.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說明;

4.當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

5.4.3 房地產(chǎn)普通拍賣估價(jià)，可根據(jù)估價(jià)委托人的需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)值，為確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)提供參考依據(jù)。快速變現(xiàn)價(jià)值可根據(jù)變現(xiàn)時(shí)限短于正常銷售期的時(shí)間長(zhǎng)短，在市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)確定。

5.4.4 房地產(chǎn)變賣估價(jià)，宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。

5.5 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)

5.5.1 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，應(yīng)分別以房地產(chǎn)的實(shí)物分割、合并為前提，并應(yīng)分析實(shí)物分割、合并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的影響。

5.5.2 房地產(chǎn)分割估價(jià)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地將分割前的整體房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格按建筑面積或土地面積、體積等進(jìn)行分?jǐn)偟贸龇指詈蟮母鞑糠址康禺a(chǎn)價(jià)值或價(jià)格，應(yīng)對(duì)分割后的各部分房地產(chǎn)分別進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)分析因分割造成的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格增減。

5.5.3 房地產(chǎn)合并估價(jià)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地將合并前的各部分房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格相加作為合并后的整體房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格，應(yīng)對(duì)合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)分析因合并造成的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格增減。

5.6 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

5.6.1 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)區(qū)分被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的其他財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因房地產(chǎn)損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。

5.6.2 被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)調(diào)查并在估價(jià)報(bào)告中說明被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況;

2.應(yīng)區(qū)分并分析、測(cè)算、判斷可修復(fù)和不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損及房地產(chǎn)損害中可修復(fù)和不可修復(fù)的部分;

3.對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額;

4.對(duì)不可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，分析損失資本化法、價(jià)差法等方法的適用性，從中選用適用的方法進(jìn)行評(píng)估。

5.7 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)

5.7.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估。

5.7.2 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，宜評(píng)估假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)因保險(xiǎn)事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，可選用成本法、比較法。

5.7.3 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的財(cái)產(chǎn)損失評(píng)估，應(yīng)調(diào)查保險(xiǎn)標(biāo)的在投保時(shí)和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的狀況，評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，可選用修復(fù)成本法、價(jià)差法、損失資本化法等方法。對(duì)其中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為財(cái)產(chǎn)損失額。

5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

5.8.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。

5.8.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象狀況、轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定時(shí)，宜評(píng)估在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價(jià)值或價(jià)格;

2.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定、約定或書面設(shè)定、約定不明確時(shí)，應(yīng)評(píng)估轉(zhuǎn)讓對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況、轉(zhuǎn)讓價(jià)款在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)值或價(jià)格。

5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值及其使用條件。

5.8.4 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費(fèi)用或轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益。

5.8.5 保障性住房銷售價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨(dú)享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或其他特定價(jià)值、價(jià)格。對(duì)采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值;對(duì)采取獨(dú)享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場(chǎng)價(jià)格、保障性住房的成本價(jià)格、保障性住房供應(yīng)對(duì)象的支付能力、政府補(bǔ)貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房?jī)r(jià)格影響因素，測(cè)算公平合理的銷售價(jià)格水平。

但國(guó)家和保障性住房所在地對(duì)保障性住房銷售價(jià)格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.9 房地產(chǎn)租賃估價(jià)

5.9.1 房地產(chǎn)租賃估價(jià)，應(yīng)區(qū)分出租人需要的估價(jià)和承租人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)租金或其他特定租金、承租人權(quán)益價(jià)值等。

5.9.2 以營(yíng)利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋租賃估價(jià)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出租金中所含的土地收益。

5.9.3 保障性住房租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物補(bǔ)貼等租金補(bǔ)貼方式，評(píng)估市場(chǎng)租金或其他特定租金。對(duì)采取貨幣補(bǔ)貼的，宜評(píng)估市場(chǎng)租金;對(duì)采取實(shí)物補(bǔ)貼的，宜根據(jù)類似商品住房的市場(chǎng)租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應(yīng)對(duì)象的支付能力、政府補(bǔ)貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素，測(cè)算公平合理的租金水平。但國(guó)家和保障性住房所在地對(duì)保障性住房租賃價(jià)格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.10 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)

5.10.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價(jià)和意向用地者需要的估價(jià)。

5.10.2 出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和出讓人的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或相應(yīng)出讓方式的底價(jià)。

5.10.3 意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和意向用地者的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、相應(yīng)出讓方式的最高報(bào)價(jià)、最高出價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能出價(jià)等。

5.10.4 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)應(yīng)調(diào)查出讓人對(duì)交付的土地狀況、出讓金等費(fèi)用的支付方式等出讓條件的規(guī)定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)出讓人對(duì)出讓條件有明文規(guī)定時(shí)，應(yīng)評(píng)估在其明文規(guī)定的出讓條件下的價(jià)值或價(jià)格;

2.當(dāng)出讓人對(duì)出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時(shí)，宜評(píng)估在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的土地狀況、出讓金等費(fèi)用在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清等條件下的價(jià)值或價(jià)格。

5.10.5 當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

5.10.6 當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)土地未被任何意向用地者占有時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

2.當(dāng)土地己被該意向用地者占有時(shí)，應(yīng)選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價(jià);

3.當(dāng)土地己被其他意向用地者占有時(shí)，應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價(jià)。

5.11 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)

5.11.1 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估、其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)。

5.11.2 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行上市、運(yùn)營(yíng)管理、退出市場(chǎng)及相關(guān)信息披露等的需要，可包括下列全部或部分內(nèi)容：

1.信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià);

2.信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研;

3.信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估。

5.11.3 信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)對(duì)信托物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見;

2.宜采用報(bào)酬資本化法中的持有加轉(zhuǎn)售模式;

3.應(yīng)遵循一致性原則，當(dāng)為同一估價(jià)目的對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同類物業(yè)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)釆用相同的估價(jià)方法;

4.應(yīng)遵循一貫性原則，當(dāng)為同-估價(jià)目的對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)釆用相同的估價(jià)方法;

5.當(dāng)未遵循一致性原則或一貫性原則而釆用不同的估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。

5.11.4 已出租的信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)進(jìn)行租賃狀況調(diào)查和分析，查看估價(jià)對(duì)象的租賃合同原件，并應(yīng)與執(zhí)行財(cái)務(wù)、法律盡職調(diào)查的專業(yè)人員進(jìn)行溝通，從不同的信息來源交叉檢查估價(jià)委托人提供的租賃信息的真實(shí)性和客觀性。

5.11.5 信托物業(yè)狀況評(píng)價(jià)，應(yīng)對(duì)信托物業(yè)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評(píng)定，并提供相關(guān)專業(yè)意見。

5.11.6 信托物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，應(yīng)對(duì)信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及信托物業(yè)自身有關(guān)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測(cè)，并提供相關(guān)專業(yè)意見。

5.11.7 其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)具體情況，按相應(yīng)估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。

5.12 為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)

5.12.1 為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，作為存貨的房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值評(píng)估，存在減值跡象的房地產(chǎn)可回收金額評(píng)估，受贈(zèng)、合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟壬婕暗姆康禺a(chǎn)入賬價(jià)值評(píng)估，境外上市公司的固定資產(chǎn)重估等。

5.12.2 從事為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)與估價(jià)委托人及執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，熟悉相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度，了解相關(guān)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告的要求，理解公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及其與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)價(jià)值、價(jià)格的聯(lián)系和區(qū)別。

5.12.3 為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求，選擇相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債表日、減值測(cè)試日、購(gòu)買日、轉(zhuǎn)換當(dāng)日、首次執(zhí)行日等某一特定日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

5.12.4 為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本、歷史成本等會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，選用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等方法評(píng)估相應(yīng)的價(jià)值或價(jià)格。對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。

5.13 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

5.13.1 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購(gòu)資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

5.13.2 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)在界定房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)上，明確估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍。

5.13.3 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類別，按相應(yīng)估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。

5.13.4 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”迸行估價(jià)。

5.13.5 企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現(xiàn)時(shí)限、對(duì)潛在購(gòu)買者范圍的限制等。

5.14 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)

5.14.1 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)對(duì)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、賠償金額、補(bǔ)償金額、交易價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、租金、成本、費(fèi)用分?jǐn)?、價(jià)值分配等進(jìn)行鑒別和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見，為和解、調(diào)解、仲裁、行政裁決、行政復(fù)議、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)或證據(jù)。

5.14.2 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)根據(jù)糾紛的類型按相應(yīng)估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。

5.14.3 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)了解糾紛雙方的利益訴求，估價(jià)結(jié)果應(yīng)平衡糾紛雙方的利益，有利于化解糾紛。

5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)

5.15.1 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)區(qū)分分家析產(chǎn)估價(jià)，為出境提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)，改變土地使用條件補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估等。

5.15.2 分家析產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)區(qū)分財(cái)產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價(jià)和財(cái)產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價(jià);

2.財(cái)產(chǎn)分割的分家析產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)按本規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)分割估價(jià)的規(guī)定執(zhí)行;

3.財(cái)產(chǎn)不分割的分家析產(chǎn)估價(jià)，宜評(píng)估財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

5.15.3 為出境提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)，應(yīng)評(píng)估財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

5.15.4 為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)，應(yīng)慎重確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng)。

5.15.5 改變土地使用條件補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，應(yīng)調(diào)查變更土地用途、調(diào)整容積率、延長(zhǎng)土地使用期限等改變土地使用條件需要補(bǔ)繳地價(jià)的原因，明確需要補(bǔ)繳的地價(jià)的內(nèi)涵，以相關(guān)部門同意補(bǔ)繳地價(jià)的日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，評(píng)估新土地使用條件下的總地價(jià)和原土地使用條件下的總地價(jià)，以該兩者的差額作為評(píng)估中的需要補(bǔ)繳的地價(jià)。但國(guó)家和需要補(bǔ)繳地價(jià)的建設(shè)用地使用權(quán)所在地對(duì)需要補(bǔ)繳的地價(jià)確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

5.15.6 國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估，應(yīng)為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)，可按本規(guī)范對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的規(guī)定進(jìn)行，但不得替代國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估。

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6 估價(jià)結(jié)果

6.0.1 估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括評(píng)估價(jià)值和相關(guān)專業(yè)意見。

6.0.2 在確定評(píng)估價(jià)值前，應(yīng)對(duì)所選用的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核。同時(shí)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，還應(yīng)對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較分析。

6.0.3 在對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，應(yīng)做下列檢查：

找出測(cè)算結(jié)果存在的差錯(cuò)和造成各個(gè)測(cè)算結(jié)果之問差異的原因，并應(yīng)改正錯(cuò)誤，消除不合理的差異：

1.估價(jià)計(jì)算的正確性;

2.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性;

3.估價(jià)參數(shù)的合理性;

4.估價(jià)計(jì)算公式的恰當(dāng)性;

5.不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性;

6.不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性;

7.估價(jià)方法的適用性;

8.估價(jià)假設(shè)的合理性;

9.估價(jià)依據(jù)的正確性;

10.估價(jià)原則的正確性;

11.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性。

6.0.4 估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來源或確定的依據(jù)或方法應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織公布的估價(jià)參數(shù);不選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中陳述理由。

6.0.5 綜合測(cè)算結(jié)果的確定，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.對(duì)同時(shí)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價(jià)目的及不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法得出綜合測(cè)算結(jié)果，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明得出綜合測(cè)算結(jié)果的方法和理由;

2.對(duì)選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)在確認(rèn)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)后，將其作為綜合測(cè)算結(jié)果。

6.0.6 最終評(píng)估價(jià)值的確定，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)根據(jù)未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素，對(duì)綜合測(cè)算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終評(píng)估價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中陳述調(diào)整的理由;

2.當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測(cè)算結(jié)果中反映的價(jià)值或價(jià)格影響因素時(shí)，可直接將綜合測(cè)算結(jié)果確定為最終評(píng)估價(jià)值;

3.最終評(píng)估價(jià)值的精度應(yīng)滿足估價(jià)目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范用內(nèi)。