2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（?。┑奶匦浴?BR>A．獨一無二和供給有限B．獨一無二和價值最大
C．流動性差和價值最大D．不可移動和用途多樣

2．在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（ ）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。
A．使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格
B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格
C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格
D．依賴于老師證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

3．某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以（ ）元/m2為基礎(chǔ)進行修正。
A．4000　B．5000　C．6000　D．9000

4．假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（ ）。
A．－1.33　B．－0.66　C．0.66　D．1.53

5．在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（?。?。
A．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲

6．某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價（　 ）元/m2。
A． 1250　B．1750　C．2050　D．2150

7．房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（　）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。
A．委托人　B．估價報告預(yù)期使用者　C．管理部門　D．中立

8．回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（ ）。
A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

9．在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。

A．0.5～2.0　B．1.5～2.0 C．0.5～1.5　D．1.0～1.5

10．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2．現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為（ ）萬元。
A．6.19　B．6.42 　C．7.20　D．9.58

11．某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/m2。
A．2020.80　B．2214.29　C．2336.45　D．2447.37

12．某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（ ）元。
A．2400　B．2580　C．2607　D．2760

13．評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實例在2005年9月末的價格為（ ）元/m2。
A．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379

14．在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2．如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（ ）元/m2。
A．-100　B．-50　C．50　D．100

15．下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（ ）。
A．交通擁擠　B．建筑技術(shù)減少
C．城市規(guī)劃改變　D．自然環(huán)境惡化

16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。
A．76880 B．79104 C．77952　D．81562

17．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（　）。
A．43.2％　B．50％　C．56.8％　D．70％

18．某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（ ）萬元的貶值。
A．548.19 B．558.15　C．567.39　D．675.40

19．某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為（ ）年。
A．40　B．43　C．47　D．50

20．下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（ ）。
A．青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B．征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D．地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

21．某房地產(chǎn)的報酬率為8％，受益期限為30年的價格為4000元/m2．若報酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為（ ）元/m2。
A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

22．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（ ）萬元。
A．280　B．285　C．290　D．295

23．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（　）萬元。
A．4580　B．5580　C．6580　D．7580

24．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5％，風(fēng)險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ ）萬元。
A．536　B．549　C．557　D．816

25．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。
A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

26．實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）。
A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

27．在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（ ）。
A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費
C．銷售費用和銷售稅費
D．開發(fā)成本和管理費用

28．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于（?。┰?m2。
A．3100　B．3195　C．3285　D．3300

29．當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（ ）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。
A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
B．平均增減量法
C．平均發(fā)展速度法
D．移動平均法

30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（ ）元/m2。
A．4800　B．5124　C．5800　D．7124

31．下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（ ）。
A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理
B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價
C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格

32．一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft．運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（ ）萬元。
A．65.4　B．81.8　C．87.2　D．109.0

33．某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（ ）。
A．2.4％　B．3.0％　C．3.8％　D． 7.2％

34．影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（ ）。
A．大氣環(huán)境　B．聲覺環(huán)境　C．衛(wèi)生環(huán)境　D．治安環(huán)境

35．在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）。
A．社會因素　B．環(huán)境因素　C．人口因素　D．行政因素

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。）

1．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。
A．裝飾裝修改造
B．通貨膨脹
C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
D．改進物業(yè)管理
E．周圍環(huán)境改善

2．從權(quán)益的角度來看?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（ ）等。
A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
C．有租約限制的房地產(chǎn)
D．未來狀況下的房地產(chǎn)
E．共有的房地產(chǎn)

3．如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（ ）。
A．0.5　B．1.0
C．1.5　D．2.0
E．3.0

4．雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。
A．該種房地產(chǎn)的價格水平B．消費者的預(yù)期
C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

5．根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ）。
A．土地所有權(quán)　B．國有工業(yè)用地使用權(quán)
C．宅基地土地使用權(quán)D．大型游樂場
E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

6．運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。
A．統(tǒng)一采用總價
B．統(tǒng)一采用單價
C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位
D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小
E．統(tǒng)一付款方式

7．影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（ ）等。
A．建筑規(guī)模B．臨路狀況
C．樓層D．建筑窖積率
E．繁華程度

8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。
A．圖書館
B．鋼鐵廠
C．空置的寫字樓
D．單純的建筑物
E．加油站

9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。
A．意外破壞的損毀　B．市場供給過量
C．建筑設(shè)計的缺陷　D．人們消費觀念的改變
E．周圍環(huán)境條件惡化

10．收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于（ ）。
A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來獲得凈收益的風(fēng)險
C．未來獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小
E．未來獲得凈收益期限的長矩

11．在實際估價中，運用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（?。?。
A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力
B．將預(yù)期遠離作為理論依據(jù)
C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

12．長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（?。┑?。
A．收益法中預(yù)測未來的租金
B．收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整
C．填補某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏
D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力
E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格

13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計算，以下正確的為（ ）。
A．按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為33 3％
B．按房地價值分攤，二層占有的土地份額為30.0％
C．按土地價值分攤，二層占有的土地份額為35.0％
D．按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0％
E．按土地價值分攤，一層占有的土地份額為47.9％

14．下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（ ）。
A．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的
B．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)
C．理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關(guān)
D．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化
E．匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

15．房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由（?。┚C合決定的。
A．估價對象的房地產(chǎn)類型
B．估價方法適用的對象和條件
C．估價人員的技術(shù)水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

三、判斷題（共15題。每題2分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 （?。?/P>

2．某市2004年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。 （?。ńㄔO(shè) 工程 教育網(wǎng)提供）

3．當(dāng)用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場小景氣。 （?。?/P>

4．在城市房屋拆遷沽價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。 （　）

5．市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 （ ）

6．成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 （ ）

7．就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。 （ ）

8．在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （ ）

9．資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。 （ ）

10．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。 （?。?/P>

11．假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時問價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。 （ ）

12．在基準(zhǔn)地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在估價時點時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時的值。 （ ）

13．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120％。（ ）

14．低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的整體水平降低。 （ ）

15．一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件。 （?。?/P>

四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題。紙上作答。）

1．某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5％，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m2；5～20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項目總開發(fā)成本為3000元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5％，項目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，育關(guān)數(shù)據(jù)如下：

（1）項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30％，預(yù)計在經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。

（2）該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費為售價的6％，寫字樓在建成1年末時售出。

（3）商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75％，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10％。

（4）2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6％，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

（5）項目折現(xiàn)率為10％，商業(yè)物業(yè)報酬率為12％。

（6）轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3％繳納有關(guān)稅費。

試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。

2．某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。

（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。

（4）該類寫字樓的報酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。

（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。