2003年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題及答案

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1.估價報告書中說明的( )限定了其用途。

　　A.估價原則

　　B.估價方法

　　C.估價目的

　　D.估價對象狀況

　　2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設施或條件以及場地平整。

　　A.給水、排水、電力、通信

　　B.給水、排水、燃氣、熱力

　　C.排水、電力、通信、燃氣

　　D.排水、電力、通信、熱力

　　3.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。

　　A.8.0

　　B.5.6

　　C.5.0

　　D.0.7

　　4.當供給增加量小于需求減少量時，則( )。

　　A.均衡價格下降，均衡交易量增加

　　B.均衡價格下降，均衡交易量減少

　　C.均衡價格上升，均衡交易量增加

　　D.均衡價格上升，均衡交易量減少

　　5.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的( )三者相互結合而產(chǎn)生的。

　　A.有用性、稀缺性、有效需求

　　B.供給、需求、利用狀況

　　C.權利、租金、利率

　　D.價值、使用價值、供求

　　6.基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。

　　A.最低價格

　　B.最高價格

　　C.平均價格

　　D.成交價格

　　7.已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時，需求量為100萬m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為( )。

　　A.10

　　B.9

　　C.0.9

　　D.0.1

　　8.估價報告有效期應從( )起計。

　　A.估價時點

　　B.估價作業(yè)期

　　C.出具估價報告之目

　　D.簽訂估價委托合同之日

　　9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以( )進行估價。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　10運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的( )。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　11.在估價報告中應包含一份由( )的估價師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價機構所有

　　B.所有參加該估價項目

　　C.由引交估價項目負第一責任

　　D.任本估價機構法定代表人

　　12.某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為( )萬元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D. 134

　　13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為( )萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以( )狀況為參照系進行的。

　　A.可比實例房地產(chǎn)

　　B.估價對象房地產(chǎn)

　　C.標準房地產(chǎn)

　　D.類似房地產(chǎn)

　　15.某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為( )。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15曰進行復估，則復估的估價時點為 ( )。(建 設 工程教育網(wǎng)原創(chuàng))

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價委托臺同之日

　　D.估價人員與委托人商定的某日

　　17.下列關于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。

　　A.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于( )。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為( )。

　　A.土地取得成本+開發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

　　C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

　　D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為( )。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

　　A.建筑物重置價

　　B.建筑物現(xiàn)值

　　C.土地價格

　　D.房地產(chǎn)價格

　　23.收益法中所指的收益是( )。

　　A.估價時點前一年的收益

　　B.估價時點前若干年的平均收益

　　C.估價時點以后的未來預期正常收益

　　D.估價時點前最高盈利年份的收益

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為( )萬元(收益可視為無限年)。

　　A. 30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為( )。

　　A.資本化率=安全利率+投資風險補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠

　　26.某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為( )。

　　A.被燒損前的狀況

　　B.被燒損后的狀況

　　C.被燒損前與被燒損后的差異狀況

　　D.未來修復或重建后的狀況

　　27.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.400

　　B.450

　　C.500

　　D.540

　　28.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　29.若較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮( )。

　　A.通貨膨脹影響

　　B.投資利息因素

　　C.資金時間價值

　　D.投資風險補償

　　30.對于出售的房地產(chǎn)，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用( )和長期趨勢法相結合進行估算。

　　A.比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路線價法

　　31.某地區(qū)商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為( )元/m2。

　　A.4120

　　B.4149

　　C. 4184

　　D.4216

　　32.基準地價系數(shù)修正法的基本原理是( )。

　　A.收益原理

　　B.替代原理

　　C.地租理論

　　D.區(qū)位理論

　　33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為( )。

　　A.19%

　　B.21%

　　C.23%

　　D.25%

　　34.若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為( )。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估價報告中陳述( )，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。

　　A.估價師聲

　　B.估價的假設和限制條件

　　C.估價方法

　　D.估價對象

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的內(nèi)容包括( )。

　　A.評估制度

　　B.估價原則名

　　C.估價程序

　　D.估價報告

　　E.職業(yè)道德

　　2.收益性房地產(chǎn)包括( )。

　　A.未出租的餐館

　　B.旅店

　　C.加油

　　D.農(nóng)地

　　E.未開發(fā)的土地

　　3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則( )。

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　4.在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格( )賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不高于

　　E.不等于

　　5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括( )。

　　A.實地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價項目來源和接洽情況

　　D.估價中的不同意見

　　E.估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

　　6.下列關于可比實例的說法中，正確的有( )。

　　A.可比實例一定是交易實例

　　B.可比實例不一定是交易實例

　　C.交易實例一定是可比實例

　　D.交易實例不一定是可比實例

　　E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

　　7.下列關于估價報告的說法中，不正確的有( )。

　　A.估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告

　　B.估價報告可視為估價人負提供給委托人的產(chǎn)品

　　C.估價報告應重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要

　　D.估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響

　　E.估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件

　　8.收益乘數(shù)有( )。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.利潤乘數(shù)

　　C.凈收益乘數(shù)

　　D.銷售收入乘數(shù)

　　E.潛在毛收入乘數(shù)

　　9.房地產(chǎn)價格構成中的開發(fā)成本包括( )。

　　A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金

　　B.基礎設旌建設費

　　C.公共配套設施建設費

　　D.勘察設計和前期工程費

　　E.管理費

　　10.下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。

　　A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊

　　11.收益法中確定資本化率的基本方法有( )。

　　A.市場提取法

　　B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.投資收益率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　12.假設開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有( )。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　B.開發(fā)成本和管理費用

　　C.銷售稅費

　　D.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

　　E.開發(fā)利潤

　　13.預期原理是( )等估價方法的理論依據(jù)。

　　A.市場比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設開發(fā)法

　　E.路線價法

　　14.應用路線價法需要進行( )等修正。

　　A.臨街深度

　　B.土地形狀

　　C.交易曰期

　　D.交易情況

　　E.臨街寬度

　　15.下列關于實地查勘的說法中，正確的有( )。

　　A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘

　　B.實地查勘中應將有關情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄

　　C.實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名

　　D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期

　　E.實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象的資料進行核實

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。 ( )

　　2.房地產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。 ( )

　　3.開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應較小。 ( )

　　4.在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。 ( )

　　5.在進行房地產(chǎn)估價時，對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。 ( )

　　6.交易稅費非正常負擔的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。 ( )

　　7.對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。　( )

　　8.可修復的損耗是經(jīng)過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。( )

　　9.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )

　　10.應用收益法評估出租型房地產(chǎn)價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃代理費等。 ( )

　　11.為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。 ( )

　　12.長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。 ( )

　　13.高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。 ( )

　　14.在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。 ( )

　　15.房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時點的價值作出估計。( )

　　四、計算題(共2題，每題10分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1.某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元;2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用;5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金 1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%)。

　　上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7 月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年 4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料根據(jù)估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月 31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均)。

　　一、單項選擇題

　　1.C　2.A　3.C　4.B　5.A　6.C　7.C　8.C　9.A　10.C

　　11.B　12.B　13.B　14.C　15.B　16.A　17.D　18.A　19.C　20.B

　　21.C　22.B　23. C　24.C　25.D　26.C　27.A　28.B　29.C　30.A

　　31.C　32.B　33.B　34.A　35.B

　　二、多項選擇題

　　1.BCDE　2.ABCD　3.ABCD　4.AB 5.ACDE　6.AD　7.BCD　8.ACE　9.BCD　10.ACDE　11.ABD　12.ABD　13.BD　14.ABE　15.BCDE

　　三、判斷題

　　1.√ 2.×　3.√　4.×　5.√　6.√　7.×　8.×　9.×　10.×　11.×　12.×　13.×　14.√　15.√

　　四、計算題

　　1、解：

　　(1)運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

　　V=A/Y[1-1/(1+y)n]

　　(2)各層建筑面積=4000×6/24=1000m2/層

　　(3)計算1層商鋪收益價格：

　　年凈收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44萬元

　　V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20萬元

　　(4)計算2～3層商場收益價格：

　　年凈收益：1000×2×70%×600=84萬元

　　V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48萬元

　　(5)計算4層酒樓收益價格：

　　年凈收益：1000×70%×50×12-80000=34萬元

　　V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59萬元

　　(6)計算5～10層辦公樓收益價格：

　　年凈收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62萬元

　　V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13萬元

　　(7)計算11～24層住宅價格：

　　V11～24=1000×14×4000=5600萬元

　　(8)計算房地產(chǎn)價格：

　　V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24

　　=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

　　=9591.40萬元

　　2、解：

　　(1)選取可比實例，實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。

　　(2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

　　(3)交易情況修正系數(shù)為：

　　可比實例A：100/(100+2)=100/102

　　可比實制C：100/100

　　可比實例E：100/(100-3)=100/97

　　(4)交易日期修正系數(shù)為：

　　可比實例A=(1+1%)4

　　可比實例C=(1+1%)4

　　可比實例E=(1+1%)3

　　(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設三方面的因素的權數(shù)相同均為1/3，則有：

　　可比實例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98

　　可比實例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]

　　=100/101

　　可比實例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100

　　(6)計算比準價格：

　　比準價格A=5100×(100/102)×(1+1%)4×(100/98)=5309.20元/m2

　　比準價格C=5200×(100/100)×(1+1%)4×(100/101)=5357.57元/m2

　　比準價格E=5000×(100/97)×(1+1%)3×(100/100)=5310.83元/m2

　　(7)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為比較法的估算結果，則有：

　　估價對象價格(單價)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2

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