2011年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題(完整版)

　　房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　一、單項選擇題(共35 題，每題1 分 )

　　1 房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是( )。

　　A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權年限較長

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的( )。

　　A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給

　　3 關于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是( )。

　　A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價值風險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌

　　4.商品房開發(fā)市場通常是典型的( )市場。

　　A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

　　5 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬┫，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬┫，恢復施工的面積為200萬┫。該城市2010年商品住房新開工面積是( )萬┫。

　　A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000

　　6 從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的( )。

　　A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段

　　7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是( )。

　　A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權取得的土地

　　8.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括( )

　　A.對原材辛的檢驗 B.對配套設施的檢驗C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度

　　9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設階段工作的是( )

　　A.土地儲備 B.銷售方案的細化 C.建設項目的質(zhì)量控制 D.申領《建設用地規(guī)劃許可證》

　　10 為適應房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為

　　A.認知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰(zhàn)定價法 D.領導定價法

　　11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是( )。

　　A.有效市場>滲透市場>服務市場 B.服務市場》 有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務市場>滲透市場 D.服務市場》 滲透市場>有效市場

　　12.商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是( )存在差異性。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點 B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

　　13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的( )分析。

　　A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

　　14.我國對外籌資成本通常是在( )利率的基礎上加一定的百分點(或基點)

　　A.紐約同業(yè)拆放 B.中國中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

　　15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

　　A.甲>乙>丙 B.丙>乙>甲 C.乙>甲>丙 D.乙>丙>甲

　　16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是( )

　　A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

　　17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6% ，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬元

　　A. 91.76 B. 142.40 C.150.94 D 160.00

　　18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6% ，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2% ，則該家庭第8年最后一個月的還款額為( )元。

　　A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.43

　　19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10% ，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為( )萬元。

　　A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.75

　　20 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了( )。

　　A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本

　　21.如果某項目的FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力( )

　　A.達到了基準收益率的要求 B 超過了基準收益率的要求

　　C.未達到財務內(nèi)部收益率的要求 D.達到了財務內(nèi)部收益率的要求

　　22.某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是( )年

　　A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

　　23 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為( )萬元。

　　A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31

　　24.下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )

　　A.建筑安裝工程費 B 土地費用 C 空置率 D 容積率

　　25 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于( )

　　A.臨界點分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

　　26 運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過( )確定是甭進行投資。

　　A.等待投資型期權估價 B.放棄型期權估價 C.成長型期權估價 D.柔性期權估價

　　27.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是( )

　　A.銷售收入 B 開發(fā)建設投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還

　　28.下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是( )

　　A.房屋價值補償費 B.搬遷補償費 C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 D.土地補償費

　　29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是( )

　　A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

　　C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

　　30 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是( )。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、 B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

　　31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨( )

　　A.政策風險 B.市場風險 C.財務風險 D 信用風險

　　32 以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地( )的70%

　　A 評估價值 B 實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入

　　33.為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

　　A 本次貸款的月還款額/月均收入B (本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入

　　C. (本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費)/月均收入

　　D. (本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額)/月均收入

　　34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )

　　A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場供求關系

　　35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 % ，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是( )萬元。

　　A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10

　　二、多項選擇題(共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有( )。

　　A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E. 房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　2.下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有( )

　　A.吸納量 B.新竣工量 C.預售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價格

　　3.下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有( )。

　　A 商品住房限購政策導致住房租金上漲B. 居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅

　　C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D. 房價大幅下降導致美國次貸危機爆發(fā)

　　E. 通貨膨脹導致房地產(chǎn)重置成本增加

　　4 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有( )

　　A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以向買賣雙方收取傭金

　　C 總代理可以委托分代理 D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

　　E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式

　　5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有( )。

　　A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談

　　6. 下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有( )。

　　A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

　　C. 購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式

　　7.對于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括( )。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

　　8.甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有( )。

　　A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負債率 D.財務凈現(xiàn)值 E.償債備付率

　　9.下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有( )。

　　A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法

　　10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括( )。

　　A.風險估算 B.分析風險概率分布情況

　　C.辨識風險發(fā)生的原因 D.檢驗各風險變量是否相關E.提出應對風險的建議

　　11 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有( )。

　　A.項目用地 B.房地產(chǎn)市場供需 C.房價現(xiàn)狀及走勢 D 交通運輸條件E.外圍基礎設施

　　12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有( )。

　　A.土地出讓價款 B.土地購置稅費 C.基礎設施建設費 D 水文地質(zhì)勘測費

　　E.土地開發(fā)工程費

　　13.下列關于房地產(chǎn)權益融資的說法，正確的有( )

　　A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資

　　C.權益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產(chǎn)權然融資

　　E 權益融資主要來源于個人投資者

　　14. 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有( )。

　　A . 分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控B. 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

　　C 要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30 % D. 不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

　　15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括( )。

　　A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設備系統(tǒng) D 建造年代E .租戶類型

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。( )

　　2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權出讓市場。( )

　　3.土地儲備機構對土地開發(fā)過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2% ( )

　　4 在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應側重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。( )

　　5.用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。( )

　　6 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設投資。( )

　　7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

　　8.金融機構在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。( )

　　9.在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。( )

　　10 在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。( )

　　11.房屋開發(fā)費中的公共配套設施建沒費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。( )

　　12.借貸還本付息清算表屬于基本財務報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數(shù)據(jù)。( )

　　13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。( )

　　14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。( )

　　15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。( )

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式和計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

　　(一)某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12% ，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30% ，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

　　(二)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0. 4 和0. 6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5 、0.3 和0.2 ，該投資者要求的投資收益率為10% ，設租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項目投資的加權凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B 7. A 8.D 9C 10 B 11. C 12.C 13.A 14.C 15.B 16. B 17. C

　　18.A 19.B 20.B 21.A22.D24. B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31. A 32.A 33.D 34.D 35.C

　　二、多項選擇題

　　1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE 5. AB 6.BC 7. AE 8.AB 9. DE 10. AB11. ADE 12. AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE

　　三、判斷題

　　1. × 2. √ 3. √ 4. × 5. √6. × 7. × 8. √ 9. √ 10. √11.× 12. × 13. ×√ 14. √ 15. ×

　　四、綜合分析題IACD

　　1.ACD 2.ABD 3.C 4. ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD 。10.ACD 11.B 12B 13 .C 14.B。15 .A。

　　現(xiàn)金流量圖為：(太容易了，不好畫，略)

　　現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分

　　方法一：

　　解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　根據(jù)投資者的投資計劃可列出下式：

　　-180-60/(1+12%)+70X/12%×[1-1/(1+12)15]=0

　　X=0.48991(萬元/┫)=4899.1元/┫

　　那要實現(xiàn)這一投資自標、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/┫。

　　方法二：

　　解：設單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　將購買價和裝修費折現(xiàn)

　　P=-180+(-60)/(1+i)=-180-60/(1+12%)=-233. 57萬元

　　在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應等于p

　　A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29

　　70X=34.29

　　X=4899.1元/┫

　　(二)

　　解：( 1 )計算該項投資的加權凈現(xiàn)值之和方法一：

　　第一路徑：

　　聯(lián)合概率：P(X1) = 0.4×0. 5=0. 20

　　凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30

　　加權凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46

　　第二路徑：P(X2) = 0.12

　　凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

　　加權凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元

　　第三路徑：P(X3) = 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13

　　加權凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

　　第四路徑：P(X4) =0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86

　　加權凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

　　第五路徑：P(X5) =0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49

　　加權凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

　　第六路徑：P(X6) =0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09

　　加權凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

　　加權平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83

　　方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

　　當租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)3]=2.58萬元

　　當租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)5]=4.66萬元

　　加權凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

　　(2)計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率

　　方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

　　方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率(略)

　　凈現(xiàn)值不小于零的累計概率：

　　1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-(0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%

　　解析

　　一、單項選擇題

　　4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭。

　　5 某房屋新開工面積是指報告期內(nèi)新開工建設的房屋面積、不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000-(300+200)=500萬┫

　　6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加

　　7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　8 質(zhì)量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

　　10.成本加成定價法的表達式為：成本+成本× 利潤率。

　　13.需求分析包括：需求預測、分析規(guī)劃和建設中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

　　15.實際利率=(1+r/m )m-1 ，設名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ;按月計息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。

　　16. 實際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16%

　　17 因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1 /(l+i)=20×(1+6%)=150.94萬元

　　18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元

　　19.投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i,1000,10%=100萬元

　　21 如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

　　22 動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對官當期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92年

　　23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額=3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/( 1 + 12%)12×20]=291076萬元 。

　　24.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等;對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

　　25.最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下, 保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

　　28.相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權。

　　32 商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70% ，貸款期限最長不得超過2年。

　　33 考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入;所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費十其他債務月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。

　　35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運營費用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費用”修訂為“運營費用”

　　二、多項選擇題

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A 、B 選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項。

　　2.市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9 項;供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B 、D 選項屬于供給指標。

　　4. A 選項錯在大型房地產(chǎn)機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售;D 選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

　　5.C 、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點;D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。

　　7. 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和;對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和;當房地產(chǎn)開發(fā)為置業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。

　　8 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選

　　9.風險估計與評價常用的方法包括調(diào)查和老師打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

　　10.風險估計階段，包括的內(nèi)容有風險發(fā)生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算;C 、D 選項屬于風險辨識的內(nèi)容;E 選項屬于風險評價的內(nèi)容。

　　11. B、C選項是市場調(diào)查的內(nèi)容。

　　12 土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款(由國有土地使用權出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構成)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關費用。C 選項屬于勘察設計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發(fā)費。

　　13 對于A 選項，資金融入方不需要還本付息;D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產(chǎn)權益融資，E 選項，權益融資主要來源于機構投資者而不是個人投資者。

　　14.對于C 選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的35%

　　15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建設設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　三、判斷題

　　1.保障性住房建設投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

　　2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權出讓市場。

　　4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應側重于對地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容;項目房地產(chǎn)市場分析應側重于項目競爭分析和營銷建議。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，而經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。

　　7.財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

　　8.金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率

　　10.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，除對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應進行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

　　11.公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施建設費。

　　13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應為擔保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權證抵押。

　　15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入