2018年稅務(wù)師考試《稅法二》考點轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

在計算土地增值稅時，首先應(yīng)該考慮是什么樣的納稅人：

賣地有賣地的方法，賣房有賣房的方法;新房有新辦法，老房有老辦法。

一、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費用。

二、扣除項目及其金額

新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點)

取得土地使用權(quán)所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)費用

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金;

(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

土地，分為三期，開發(fā)一期和二期，一期實現(xiàn)銷售

土地支付金額的配比：

實際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)土地征用及拆遷補償費，主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

(2)前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

(3)建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費，指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

(5)公共配套設(shè)施費，指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。

(6)開發(fā)間接費用，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費用)

開發(fā)一期和二期，一期實現(xiàn)銷售

房開成本的配比:

實際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)

【例題·計算題】地處縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年3月對一處已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目的開發(fā)銷售情況如下：

(1)該公司取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為16000萬元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅(稅率5%)。企業(yè)用一半的土地開發(fā)了該地產(chǎn)項目。

(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。

(3)該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂?/p>

(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元;另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移)，月租金為45萬元，租期為8個月。(2012年節(jié)選)

要求：

(1)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)支付金額。

(2)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本。

【答案及解析】

(1)[16000×5%+16000×(1-10%)]×50%×(20000÷25000)=6080(萬元)。

(2)12000×(20000÷25000)=9600(萬元)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實際扣除法)

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

房開費用的配比(包括單獨利息):

實際扣除開發(fā)費用=所有的房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房/全部房)

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部確定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%