拆遷補償與產(chǎn)權(quán)置換是否繳納營業(yè)稅

　　根據(jù)我國目前營業(yè)稅法規(guī)定，單位和個人銷售地面建筑物等不動產(chǎn)取得收入的，需按規(guī)定繳納營業(yè)稅。那么，在拆遷補償過程中，被征收人因不動產(chǎn)拆遷取得的拆遷補償收入，是否按照銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅?實行產(chǎn)權(quán)置換方式補償?shù)?，對于房地產(chǎn)企業(yè)將自建的房屋用于補償支出時，其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷人，是否也要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅?

　　拆遷補償收入不繳營業(yè)稅

　　拆遷補償是指房屋征收部門自身或委托房屋征收實施單位，依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋所有權(quán)人給予的公平補償，其方式主要有貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換，以及兩者相結(jié)合的補償方式。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說，是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

　　因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費，不征收營業(yè)稅。但要提醒的是，稅收政策強調(diào)不征收營業(yè)稅的補償收入，僅指按照國家標(biāo)準(zhǔn)取得的收入。

　　現(xiàn)實中，支付補償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權(quán)的單位，那么從這些單位獲得的拆遷補償收入是否可以免征營業(yè)稅?《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》規(guī)定，不征收營業(yè)稅。

　　而且，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》第一條規(guī)定，關(guān)于縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，及土地管理部門報經(jīng)縣級(含)以上地方人民政府同意后，由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。因此，無論資金來源何處，納稅人取得符合上述文件規(guī)定的拆遷補償收入，不征收營業(yè)稅。

　　產(chǎn)權(quán)置換的房屋要繳營業(yè)稅

　　產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。

　　一，價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋產(chǎn)權(quán)予以等價置換。

　　二，面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

　　上述產(chǎn)權(quán)置換中，由于負(fù)責(zé)補償?shù)膯挝粚⒆约旱姆课莸謧鶕Q出，按照稅法規(guī)定，其置換出去的房產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

　　置換出的房產(chǎn)按規(guī)定繳稅

　　置換出的房產(chǎn)沒有取得收入，按照什么計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅呢?

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》明確規(guī)定，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅。對于償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。

　　值得一提的是，該文件雖是對外資企業(yè)的營業(yè)稅問題答復(fù)，但我國稅法對內(nèi)外資企業(yè)營業(yè)稅政策處理是一致的。

2013注冊稅務(wù)師考試輔導(dǎo)招生簡章     2012年注冊稅務(wù)師考試考后交流專區(qū)

   2013年注冊稅務(wù)師考試時間預(yù)計公告

    更多信息訪問：注冊稅務(wù)師頻道   注冊稅務(wù)師論壇   注冊稅務(wù)師輔導(dǎo)試聽