多地將征房屋租賃稅穩(wěn)定房租需加大供給

更新時間：2013-01-21 11:34:26 來源：|0

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摘要繼上海、深圳、沈陽之后，武漢、西安、合肥等多個城市出臺或修訂了房屋租賃管理辦法，房東對出租房屋備案后，需要根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，繼上海、深圳、沈陽之后，武漢、西安、合肥等多個城市這幾天也都出臺或修訂了房屋租賃管理辦法，按照房租的一定比例征收房屋租賃稅，這讓租客開始擔(dān)心房東又開始漲價借口，擔(dān)心這種租賃稅會轉(zhuǎn)嫁到租客身上。

　　以武漢為例。按照《武漢市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房東對出租房屋備案后，需要根據(jù)不同綜合稅率繳納相關(guān)房屋租賃稅。據(jù)統(tǒng)計，武漢一、二、三居室的平均租金為每月1542元、1790元和2450元。如果加上稅費，一套房子光房屋租賃稅這一項，每年就得800到1200元，相當(dāng)于每月多交100元。

　　雖然房租稅的繳稅主體是業(yè)主，但實際上，大多數(shù)房東都會把這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客。武漢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)公司的置業(yè)顧問說，房東很可能會直接提高租金來繳稅。看起來，房東交稅、租客“埋單”，這很可能會成為“傷不起”的租房一族又一塊“心病”。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就這個話題發(fā)表他的觀點和看法。

　　房租主要受供求關(guān)系影響征收租房稅不一定導(dǎo)致房租上漲

　　對于房屋租賃稅，相當(dāng)多的房東坦承，征稅后，首先會保證自己的收入不減少。打個比方，就像去餐廳吃飯，開發(fā)票稅收也是計在顧客身上，如果不要發(fā)票就給打折，開了發(fā)票就不打折。這樣聽上去，把租房稅轉(zhuǎn)嫁給租客似乎也理所當(dāng)然。但是，這樣一來，房租應(yīng)聲上漲是不是具備了非常大的可能性?

　　楊紅旭：稅收是一種調(diào)整收入包括財富的機(jī)制，一般而言，增加稅負(fù)從長期來看會增加商品的交易成本，但是短期而言商品的價格和商品的租金，它主要受市場供求關(guān)系影響。假如說一個地區(qū)出租房比較多，出租房是供大于求的，稅種多也不見得房東就能夠把這個稅負(fù)增加到房客頭上，因為這是一個市場交易和市場博弈的過程。

　　中國的房東們把自己的房屋出租之前一直是有稅的，比如說營業(yè)稅、個人所得稅還有房產(chǎn)稅，按照1986年的房產(chǎn)稅條例，對于個人的非營業(yè)性房產(chǎn)是免征的，你把房屋出租就是營業(yè)性的房產(chǎn)，是要征房產(chǎn)稅的。以前大概有好幾個稅種，現(xiàn)在有些地方政府統(tǒng)一成了一個稅種，像上海幾年前就開始把個人房屋出租環(huán)節(jié)，按照5%的綜合稅率把幾個稅種捏合到一塊。但是很多年來，個人出租房屋按規(guī)定是需要把交易合同給政府部門備案的，但是房東、房客們都不愿意去備案，這樣的話就政府根本不知道，所以也無法去收稅。我認(rèn)為現(xiàn)在推出這個稅并不一定是要增加多少交易成本，政府的政策應(yīng)該是通過這樣的稅收把這些交易納入到政府監(jiān)控范圍之內(nèi)。同時稅收稅率不要太高，要引導(dǎo)交易雙方愿意去備案，去納稅。

　　出臺房屋租賃稅，地方政府會不會借此來增加當(dāng)?shù)氐呢斦杖?

　　楊紅旭：中國跟房地產(chǎn)有關(guān)的稅基本上都是地方稅種，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等等，大部分都是地方的稅種。通過這樣一個環(huán)節(jié)的話，如果真能夠把稅收起來，確實是能夠增加地方財政收入的。

　　租賃合同可考慮采用網(wǎng)上備案方式

　　事實上，早在2010年，財政部、國稅總局就聯(lián)合公布了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》的規(guī)定，要求對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，但是房屋租賃稅一直沒能大規(guī)模推開。這筆稅收被卡住了脖子，主要遇到了哪些方面的困難?

　　楊紅旭：主要還是政府管理有問題，沒有強制性的措施。租賃合同不備案，政府有什么懲罰呢?沒什么懲罰。稅種監(jiān)管不利。為什么很多老百姓不愿意去租房呢?原因很多。在中國作為房客會很難受，很被動，因為房東會說房價漲了，我要賣房子了，你就不要租我的房子了，所以中國房客的利益沒有保障，導(dǎo)致這個市場的秩序比較混亂。

　　我認(rèn)為政府要加大監(jiān)管力度，同時還要降低門檻。政府說交易合同、租賃合同必須要去政府部門去備案，我認(rèn)為網(wǎng)上備案就OK了，你要讓這些房東房客簽完合同之后，可以很方便地備案，完全可以通過網(wǎng)上操作，這是第一。第二，政府部門管不了房東房客，但是可以管作為雙方交易中介的中介組織，合同必須備案，否則我就去罰你這個中介組織了。通過這兩點來降低備案的門檻，增加便利程度，加強對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管管理，這樣我認(rèn)為有助于提高備案率。

　　穩(wěn)定房租需加大住房保障增加市場供給

　　如果短期內(nèi)房屋租賃稅開征的話，很多人覺得房租的價格會上漲，有沒有辦法把房租的價格穩(wěn)定下來呢?

　　楊紅旭：房租跟房價一樣，主要是一個市場的機(jī)制調(diào)節(jié)價格，我認(rèn)為我們可以借鑒一下房價原理。一方面要加大住房保障，加大廉租房、公租房這兩塊的保障力度，使部分收入比較低的群體能夠通過這樣一個政府保障解決他們的租賃需求。另外一方面，對于市場化的租賃我認(rèn)為主要是增加供給，比如說很多炒房者手里有房子，寧可空著也不愿意出租，我們就要通過稅收把空置房源推向市場，再比如很多集體包括企業(yè)的一些房源也可以非常便利地面向市場進(jìn)行供應(yīng)。我認(rèn)為維護(hù)房租穩(wěn)定第一是要解決保障性的租賃房，第二重在增加市場化的租賃房。通過這兩方面調(diào)節(jié)租房價格，然后再去抑制所謂的一些市場秩序比較混亂，交易合同違法違規(guī)的行為。

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