“國(guó)五條”細(xì)則：一大亮點(diǎn)兩大敗筆

更新時(shí)間：2013-03-05 11:08:40 來源：|0

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摘要 3月1日國(guó)務(wù)院公布的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則有一大亮點(diǎn)，即價(jià)格預(yù)期管理，但也則存在兩大敗筆，分別是增加商品房用地供給和對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)基本癥狀是供給過剩和價(jià)格預(yù)期。過去十年屢調(diào)屢漲是因?yàn)闆]有找到房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)所在。3月1日國(guó)務(wù)院公布的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則有一大亮點(diǎn)，即價(jià)格預(yù)期管理，但也則存在兩大敗筆，分別是增加商品房用地供給和對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅。

　　破解“屢調(diào)屢漲”的怪圈，一方面可以通過提供完整準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息來進(jìn)行預(yù)期管理，另一方面可以通過“房貸稅”將銀行業(yè)從上調(diào)利率中獲得的超額壟斷利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地方政府的財(cái)政收入。

　　一大亮點(diǎn)：價(jià)格預(yù)期管理

　　縱觀歷次房?jī)r(jià)調(diào)控，政策主要集中于需求調(diào)控，但效果不明顯，其主要原因在于高昂的房產(chǎn)收益導(dǎo)致對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的頑固預(yù)期。從調(diào)整預(yù)期的角度打擊這一部分住房需求是“對(duì)癥下藥”。

　　根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，2011年開始，中國(guó)住房的剛性需求不再占據(jù)主導(dǎo)地位，新購(gòu)住房家庭中有房家庭的比例開始超過無(wú)房家庭。在2012年前兩個(gè)季度中，新購(gòu)住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。投機(jī)投資性購(gòu)房是拉升房?jī)r(jià)上漲的根本因素。

　　敗筆一：增加普通商品住房及用地供應(yīng)：可能進(jìn)一步增加新房供需矛盾

　　新房供給不足導(dǎo)致的供需缺口已不再是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。從基本面上看，根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)的推算，現(xiàn)有城鎮(zhèn)家庭住房剛需為6500萬(wàn)套，而我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的房屋供給約為4200萬(wàn)套，缺口為2300萬(wàn)套。但以目前的產(chǎn)能，在不到兩年時(shí)間就能滿足現(xiàn)有家庭的剛性需求。目前1/3房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能足以滿足新增的住房需求。中國(guó)房地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

　　如果政府繼續(xù)增加普通商品住房及用地供應(yīng)，從增加供給的角度入手來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，它帶來的后果是房地產(chǎn)的供給大大過剩，加大了房地產(chǎn)的泡沫程度，造成更多的資源浪費(fèi)。此外，鼓勵(lì)地方政府增加用地供應(yīng)，會(huì)加重地方政府對(duì)土地的財(cái)政依賴，導(dǎo)致地方政府在調(diào)控房?jī)r(jià)上動(dòng)機(jī)不足。并且，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊更為嚴(yán)重。

　　敗筆二：二手房交易征稅20%個(gè)人所得稅，限制存量房釋放

　　實(shí)施細(xì)則中對(duì)出售自有住房者按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，意在遏制住房的投機(jī)性需求，降低炒房者的盈利預(yù)期。與之前實(shí)行的按出售收入的1%計(jì)征相比，二手房交易的稅負(fù)大幅增加。雖然短期由于交易成本的增加二手房交易市場(chǎng)可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，但從長(zhǎng)期來看，它卻阻礙了存量房的釋放，推高新房房?jī)r(jià)，進(jìn)一步加劇我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。

　　2005年韓國(guó)政府也實(shí)行了類似的政策，多套房住房銷售資本收益稅率提高到了30%，2007年該項(xiàng)稅率進(jìn)一步提高到了60%。事實(shí)上，此項(xiàng)政策并沒有成功抑制韓國(guó)房?jī)r(jià)的攀升，相反擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主由于交易成本高昂產(chǎn)生惜售心理，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企不下的同時(shí)交易量急劇萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期“有價(jià)無(wú)市”。

　　另一方面，高交易稅帶來的惜售會(huì)在市場(chǎng)上造成供給不足的假象。如果政策制定者沒有充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，繼續(xù)增加土地和住房供給，將會(huì)進(jìn)一步惡化供需矛盾，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展造成更加不利的影響。

　　此外，百姓在購(gòu)房決策時(shí)并未預(yù)期到有這項(xiàng)政策，冒然對(duì)二手房交易所得征收20%個(gè)人所得稅會(huì)損害政府公信力，這可能會(huì)影響其他房地產(chǎn)公共政策發(fā)揮作用。合理的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)是針對(duì)新增住房，或者至少給購(gòu)房者提供較長(zhǎng)的緩沖期。

　　如何破解“屢調(diào)屢漲”的怪圈

　　其一，房?jī)r(jià)預(yù)期管理需要向市場(chǎng)提供完整準(zhǔn)確信息

　　在實(shí)施細(xì)則中要求地方政府對(duì)新建商品住房制定價(jià)格控制目標(biāo)和價(jià)格指導(dǎo)。這種價(jià)格指導(dǎo)通常作用有限。其實(shí)，精準(zhǔn)及時(shí)的信息才是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)正確預(yù)期的基礎(chǔ)，也是政府制定正確調(diào)控政策的基礎(chǔ)。

　　就目前的情況來看。關(guān)于房?jī)r(jià)信息變動(dòng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)雖較為完善，但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些關(guān)鍵指標(biāo)仍然欠缺，已有指標(biāo)因無(wú)獨(dú)立調(diào)查的印證而欠缺足夠的公信力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月都發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，包括了新建商品房和二手房的價(jià)格變動(dòng)信息，但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些關(guān)鍵指標(biāo)，比如城鎮(zhèn)住房空置率、房?jī)r(jià)收入比、城市租房平均價(jià)格、家庭住房擁有狀況等，尚缺少可靠的調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

　　一方面國(guó)家要增大這方面的調(diào)查力度，及時(shí)完整地公布所得信息，另一方面也要鼓勵(lì)支持民間調(diào)查機(jī)構(gòu)，讓獨(dú)立科學(xué)的民間調(diào)查成為官方調(diào)查的有益補(bǔ)充和印證，增加官方調(diào)查的公信力。

　　其二，與其上調(diào)二套房首付和貸款利率來抑制房?jī)r(jià)，不如通過 “房貸稅”將銀行業(yè)從上調(diào)利率中獲得的超額壟斷利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地方政府的財(cái)政收入。

　　提高二套房的貸款利率，實(shí)質(zhì)上是購(gòu)房者對(duì)銀行的直接補(bǔ)貼，無(wú)異于為擁有高額利潤(rùn)的銀行再送上一份免費(fèi)的禮物。在我看來，這部分收益應(yīng)由政府獲得。此外，由于正規(guī)金融房屋貸款的收緊，投資性炒房家庭將轉(zhuǎn)向民間金融市場(chǎng)尋求資金支持，這反而會(huì)增加民間金融的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一個(gè)可行之法是放開二套房的貸款利率，對(duì)貸款利息征收10%的“按揭稅”。區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實(shí)施簡(jiǎn)單、可行性高，且并不會(huì)增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，容易獲得社會(huì)各界的支持，而且對(duì)降低金融風(fēng)險(xiǎn)也大有好處。同時(shí)，該稅收可由地方政府獲得，彌補(bǔ)地方政府因低價(jià)或無(wú)償出讓土地產(chǎn)生的財(cái)政損失。地方政府可以根據(jù)需要，調(diào)整地方房貸稅率來逐漸替代土地財(cái)政，以經(jīng)濟(jì)手段而非行政手段來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

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