注稅《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章預(yù)習(xí)：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報(bào)

　　第三節(jié) 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報(bào)

　　第一部分：房產(chǎn)稅

　　一、房產(chǎn)稅的計(jì)算方法

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營管理認(rèn)為納稅人。房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。

　　(一)納稅義務(wù)人

　　1.產(chǎn)權(quán)歸國家的，由經(jīng)營管理單位納稅;歸集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

　　2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

　　3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　5.無租使用其他房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　6.從2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織、外籍人員是房產(chǎn)稅納稅人。

　　(二)房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。

　　【特別提示】：

　　獨(dú)立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

　　(三)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　　1.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　　2.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(四)房產(chǎn)稅的計(jì)算

　　注：2008年3月1日起個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅;

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為兩種情況：

　　【補(bǔ)充知識(shí)】：關(guān)于原值確定的相關(guān)規(guī)定

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。

　　屬于房屋附屬設(shè)備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網(wǎng),照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起，計(jì)算原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　(4)自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(5)關(guān)于附屬設(shè)施和配套設(shè)施的計(jì)算

　?、賹τ诟鼡Q房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;

　　②對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　(6)對融資租賃房屋的情況,按從價(jià)計(jì)征,至于租賃期內(nèi)納稅人由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn).

　　(五)稅收優(yōu)惠

　　1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。

　　2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　4.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　對個(gè)人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。

　　5.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)

　　(1)企業(yè)辦的各類學(xué)校，醫(yī)院，托兒所，幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅;

　　(2)損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

　　(3)凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　(4)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免稅

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅期間免征房產(chǎn)稅。

　　(6)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。

　　(7)房管部門向居民出租的居民住房;按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征。。

　　(8)對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　(9)天然林保護(hù)工程相關(guān)房產(chǎn)免稅。

　　(10)納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

　　(六)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　3.納稅人委托施工企 業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。繳納房產(chǎn)稅。

　　二、代理房產(chǎn)稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法

　　第二部分：城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行從量定額征收辦法。

　　一、相關(guān)稅收政策

　　(一)城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　?、贀碛型恋厥褂脵?quán)的單位和個(gè)人;

　　②土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人;

　?、弁恋厥褂脵?quán)共有的，由共有各方分別納稅。

　　(二)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　?、偌{稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)

　?、谫徶么媪糠?，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)

　?、鄢鲎?、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅(同房產(chǎn)稅)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。繳納房產(chǎn)稅(同房產(chǎn)稅)

　　④納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅。

　?、菁{稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

　　(三)免稅項(xiàng)目

　　1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。(關(guān)鍵字是“自用”，這是?？嫉狞c(diǎn));

　　2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地;含全額預(yù)計(jì)算管理和差額預(yù)算管理單位，不含自收自支，自負(fù)盈虧的事業(yè)單位;

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

　　4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

　　5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;指直接從事于種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地，不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地;

　　6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

　　7.由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地;

　　8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　9.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　10.國家天然林保護(hù)工程自用的土地在2010年底前暫免征土地使用稅;

　　11.人民銀行自用的土地;鐵路行業(yè)自用的土地免征土地使用稅;

　　12.高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用土地;

　　國家直屬儲(chǔ)備糧，棉，糖，肉，鹽庫自用土地在08年底前免征土地使用稅;

　　13.由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定的減免稅項(xiàng)目

　?、賯€(gè)人所有的居住房屋及院落用地。

　?、诜慨a(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。

　?、勖舛悊挝宦毠ぜ覍俚乃奚嵊玫?。

　?、苊裾块T舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。

　?、菁w和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。

　　14.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，其他各類房地產(chǎn)開發(fā)均不得減免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　15.對企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　16.供熱企業(yè)的房產(chǎn)稅問題

　?、傧蚓用窆岵⑾蚓用袷杖〔膳M(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。對②既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;

　?、蹖τ诩鏍I供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。

　　(四)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算方法

　　城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行從量定額征收辦法。其應(yīng)納稅額公式為：

　　應(yīng)納稅額=單位稅額×實(shí)際占用土地面積

　　二、代理城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法