1996年土地估價師考試《土地估價實務(wù)》真題(1)

一、綜合計算實務(wù)（共3小題，第一小題20分，后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分）

1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米，建筑面積2500平方米，當(dāng)時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評估作價，據(jù)調(diào)查，1991~1996年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費用為20萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方千米，當(dāng)?shù)劂y行貨款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價為1500元/平方米，試根據(jù)上述資料評估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。

2、某開發(fā)公司擬對政府招標(biāo)出讓的某宗地進(jìn)行投標(biāo)，該宗地出讓年期為40年，規(guī)劃限定建造2萬平方米的賓館，據(jù)該公司進(jìn)行的市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計開發(fā)周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80%，可經(jīng)營面積比例為75%，年租金為600元/平方米，保險費不計，稅金按年租金的12%計，年折舊費按年維修費的80%計。該類建筑耐用年限50年，殘值為零，建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1500元/平方米，第一年投入60%，第二年投入40%，貨款年利率為15%，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的15%，取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價等專業(yè)費用為地價的2%。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價款。

3、一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A，經(jīng)政府批準(zhǔn)后投入至新設(shè)立的股份公司，現(xiàn)委托某估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。該機(jī)構(gòu)收集到下列可用資料：

（1）A宗地周圍地區(qū)1996年新征地資料，征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。

（2）與A宗地同一區(qū)域中于1995年5月出租的工業(yè)用地案例一宗，宗地開發(fā)程度為七通一平，年出租凈收益為23元/平方米。

（3）與A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地，1993年4月出讓，出讓年期為40年，開發(fā)程度為五通一平，出讓地價為224元/平方米。

（4）當(dāng)?shù)赝恋厝ㄒ黄介_發(fā)費用平均為50元/平方米，從征地到完成三通一平的開發(fā)周期一年，土地開發(fā)資金利息率12%，投資回報率10%，土地增值收益率20%，土地還原利率8%。

（5）當(dāng)?shù)赝蛔诘亻_發(fā)程度不同時的地價差異情況為：五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米，七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。

（6）征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況，除開發(fā)程度差異外，其他因素比較表為：

請根據(jù)上述資料，評估該宗地在1996年6月，達(dá)到三通一平條件，50年土地使用權(quán)價格。

二、問答題（20分）

某工業(yè)集團(tuán)擬將其下屬的A企業(yè)進(jìn)行股份制改造，A企業(yè)占用的國有劃撥土地使用權(quán)共1000000平方米，所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為350元/平方米。根據(jù)股改要求，土地將采用國家作價入股方式進(jìn)行處置，由于受總股本額限制，該集團(tuán)要求投入的土地資產(chǎn)不超過2億元?，F(xiàn)委托你進(jìn)行評估，請問可否滿足該集團(tuán)的要求？如可以，可通過哪幾種方法使總估價額不超過2億元？

三、估價實務(wù)分析（本部分由兩個報告構(gòu)成，每個報告50分。請認(rèn)真閱讀案例報告并加以分析，指出存在的問題，并說明原因）

報告一  土地估價技術(shù)報告

第一部分    總 述

一、估價項目名稱：××××地價評估

二、委托估價方：××××市新區(qū)塑料建材廠（其他略）

三、受托估價方：××××市地產(chǎn)評估咨詢中心（其他略）

四、估價對象：本項評估是對××××市新區(qū)塑料建材廠所占宗地的地價評估。

五、估價目的：本報告為××××市新區(qū)塑料建材廠抵押貨款提供地價依據(jù)。

六、估價依據(jù)：（略）

七、地價定義：50年土地使用權(quán)的現(xiàn)實市場價格

八、估價期日：1996年5月20～6月1日

九、估價日期：1996年5月31日

十、估價結(jié)果：

總地價：1551.88萬元；單位地價：519元/平方米
樓面地價：1174元/平方米
評估價格貨幣種類：人民幣

十一、需要特殊說明的事項

（1）此項評估是評估期日的價格現(xiàn)值，假設(shè)在此期間物業(yè)價格值保持穩(wěn)定。

（2）本報告只為××××塑料建材廠抵押貨款提供地價依據(jù)，用于其他方面的可行性未做探討。

（3）樓房沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗設(shè)施，因此不能確定其設(shè)施的完備性。

（4）報告之中有關(guān)證明材料由當(dāng)事人提供。

（5）本報告有效期為半年。

（6）本報告全文或部分內(nèi)容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規(guī)定者除外。

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