土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論與方法題一

　　一.判斷題(共20題，題號(hào)1~20，每題1分，共20分。請(qǐng)判斷下列說(shuō)法的正確或錯(cuò)誤，

　　并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂"√ "，認(rèn)為錯(cuò)誤的涂"×".答題錯(cuò)誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)

　　1.與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格也是由社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。

　　2.估算 土地 純收益時(shí)，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。

　　3.城鎮(zhèn)土地等應(yīng)與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調(diào)，在省及省級(jí)以下的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級(jí)別較高的城市土地等不宜低于行政級(jí)別較低的城市。

　　4.有兩相鄰地塊，原用途一塊為水田，一塊為荒地，開(kāi)發(fā)后作為住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地價(jià)格高，而荒地由于征地成本低，因而土地價(jià)格低。

　　5.根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格由中等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定。

　　6.運(yùn)用收益還原法公式測(cè)算地價(jià)時(shí)，未來(lái)各年的還原率應(yīng)當(dāng)相等。

　　7.利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場(chǎng)交易資料驗(yàn)證土地分等初步方案時(shí)，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應(yīng)類(lèi)型土地的總平均價(jià)格為主要分等依據(jù)。

　　8.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗住宅用地的使用權(quán)價(jià)格，所選比較實(shí)例的土地剩余使用年期為60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素條件均相同，則待估宗地的土地價(jià)格比比較實(shí)例的土地價(jià)格低20%。

　　9.采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，其中的土地取得費(fèi)是指因土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有而發(fā)生的費(fèi)用。

　　10.建筑物的主體折舊率與附屬設(shè)備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。

　　11.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》于2001年11月12日發(fā)布，自2002年1月1日起實(shí)施。

　　12.采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，如果個(gè)別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。

　　13.采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi) 利息 是以整個(gè)取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期的一半。

　　14.路線估價(jià)價(jià)法計(jì)算公式的表現(xiàn)形式是：宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正額×宗地面積。

　　15.國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記，該土地上的建筑物，其他附著物由國(guó)家考慮實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　16.在對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需的樣點(diǎn)地價(jià)資料進(jìn)行出讓年期修正時(shí)，沒(méi)有明確使用年期的，應(yīng)按無(wú)限年期使用權(quán)價(jià)格修正到法定最高出讓年期;對(duì)有年期但沒(méi)有到法定最高出讓年限的，則以樣點(diǎn)地價(jià)年期為準(zhǔn)。

　　17.評(píng)估沒(méi)有地役權(quán)的土地使用權(quán)價(jià)格，關(guān)鍵是判斷地役權(quán)對(duì)土地利用的影響程度。

　　18.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)某土地級(jí)別的不同區(qū)域類(lèi)型，分用途評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià);并在此基礎(chǔ)上，分析地價(jià)與其影響因素之間的關(guān)系，從而建立以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的宗地地價(jià)評(píng)估的修正體系。

　　19.采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，利息的計(jì)算應(yīng)以開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中的全部預(yù)付資本為計(jì)算基礎(chǔ)。

　　20.基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，交易底價(jià)都是根據(jù)過(guò)去成交地價(jià)及土地收益情況評(píng)估得到的宗地評(píng)估地價(jià)。

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