土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題4

　　(2)計(jì)算年房地費(fèi)用

　　年管理費(fèi)=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬(wàn)元)

　　年維修費(fèi)=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬(wàn)元)

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬(wàn)元)

　　年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬(wàn)元)

　　年折舊=建安造價(jià)/46=195.7(萬(wàn)元)

　　年房地費(fèi)用合計(jì)=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用=2491.1(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計(jì)算公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬(wàn)元) 2、應(yīng)用剩余法計(jì)算地價(jià)

　　(1)計(jì)算總建筑成本

　　項(xiàng)目總建筑成本=項(xiàng)目建筑面積×建安綜合造價(jià)=9000(萬(wàn)元)

　　(2)計(jì)算利息

　　假設(shè)地價(jià)為V，利息為：

　　V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算利潤(rùn)

　　利潤(rùn)=建安造價(jià)×30%=9000×30%=2700(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算地價(jià)

　　地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤(rùn)

　　V=30235.5-9000-?-2700=---(萬(wàn)元)

　　進(jìn)行年期修正：

　　V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬(wàn)元)

　　3、計(jì)算可抵押貸款額

　　可抵押貸款額=地價(jià)×70%= V’ ×70%(萬(wàn)元)

　　第四題：

　　1、答題要點(diǎn)

　　該說(shuō)法不正確,其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償.因?yàn)?

　　(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶(hù)作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán).

　　(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶(hù)也應(yīng)得到補(bǔ)償.

　　2、 答題要點(diǎn)

　　(1) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格因?yàn)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額.

　　(2) 劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估.

　　3、 答題要點(diǎn)

　　對(duì)宗地c應(yīng)按原來(lái)出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償.

　　(1) 土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè).

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2) 可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法.

　　4、 答題要點(diǎn)

　　對(duì)于宗地D應(yīng)政府無(wú)償收回,因?yàn)?

　　根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可無(wú)償收回。

　　5、 答題要點(diǎn)

　　作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營(yíng)性用地,根據(jù)國(guó)土資源部2002年11第號(hào)令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公開(kāi)出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書(shū),根據(jù)標(biāo)書(shū)所示非得設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。

　　拍賣(mài)出讓方公布拍賣(mài)土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買(mǎi),出價(jià)高者成交。

　　掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至?xí)r的最高價(jià)格即為成交。

　　6、 答題要點(diǎn)

　　(1) 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后,應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估:

　　A . 確定估價(jià)的基本事項(xiàng),包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日期等;

　　B . 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等;

　　C . 資料收集與實(shí)地勘察,主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等;

　　D. 相關(guān)資料分析,對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析;

　　E . 按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法,試算宗地價(jià)格;

　　F . 試算價(jià)格調(diào)整,確定最后估價(jià)結(jié)果;

　　G . 撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū);

　　H . 將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種.

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　　收集的資料包括:

　　1)收益還原法應(yīng)收集以下資料:

　　A . 開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

　　B . 房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;

　　C . 房屋重置成本;

　　D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

　　E . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等.

　　2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料:

　　A . 三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例;

　　B . 土地還原率等參數(shù);

　　C . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等.

　　3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　　A . 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系;

　　B . 待估宗地所在土地級(jí)別;

　　C . 土地還原率等參數(shù);

　　D . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等.

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià);

　　B.開(kāi)發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;

　　C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等.

　　第五題：

　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下:

　　第一部分 總述

　　1. 估價(jià)依據(jù)中,缺少根據(jù)對(duì)象土地證書(shū)或權(quán)屬證明.

　　2. 估價(jià)依據(jù)中,“??省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說(shuō)明與本次評(píng)估有關(guān)的法律,法規(guī)是哪些.

　　3. 估價(jià)定義中,未說(shuō)明是什么權(quán)利的土地價(jià)格.

　　4. 估價(jià)結(jié)果中,缺少樓面地價(jià).

　　5. 缺少<估價(jià)結(jié)果一覽表>.

　　6. 需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)中,缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來(lái)源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事項(xiàng)的說(shuō)明.

　　第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　7. 土地位置狀況中,缺少團(tuán)代會(huì)用途、土地級(jí)別的描述.

　　8. 土地權(quán)利狀況中,缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述.

　　9. 建筑物狀況描述不詳.

　　10. 地價(jià)影響因素分析中,缺少一般因素的描述.

　　第三部分 土地估價(jià)

　　11. 估價(jià)原則中,缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等.

　　12. 未說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù).

　　13. 收益還原法中,租金與價(jià)格概念混淆,”比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為”比準(zhǔn)租金”.

　　14. 未說(shuō)明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù).

　　15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應(yīng)為已使用年限.

　　16. 存在總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目.

　　17. 未說(shuō)明綜合還原率確定的過(guò)程及依據(jù).

　　18. 總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.

　　19. 收益還原法估價(jià)結(jié)果無(wú)單位地價(jià).

　　20. 市場(chǎng)比較法的基本情況表中,估價(jià)對(duì)象的用地面積、重值單價(jià)與報(bào)告前面的敘述不符.

　　21. 市場(chǎng)比較法中,缺少比較因素選擇的程序.

　　22. 比較因素中還含有容積率等的修正.

　　23. 未說(shuō)明單價(jià)指數(shù)的來(lái)源依據(jù).

　　24. 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)列C的交易時(shí)間相同,但確定的地價(jià)指數(shù)不一致.

　　25. 未說(shuō)明由3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因.

　　26. 地價(jià)的確定中,描述是采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù),實(shí)際計(jì)算則采用的是加權(quán)平均數(shù).

　　27. 地價(jià)的確定中,評(píng)估結(jié)果無(wú)大寫(xiě).

　　第四部分 附錄

　　28. 缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證.

　　29. 缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖.

　　30. 缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照.

　　31.報(bào)告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實(shí)列:”房屋占地地價(jià)”等不規(guī)范提法;以及將估價(jià)對(duì)象的許多基本情況不在”估價(jià)對(duì)象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述