最新土地估價(jià)實(shí)務(wù)自測(cè)練習(xí)題參考答案

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、計(jì)算方法

　　根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價(jià)

　　2、測(cè)算公式

　　地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商利潤

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=4000×2000×4=3200(萬元)

　　(2)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=2000×2000×4=1600(萬元)

　　(3)總利息=地價(jià)×[(1+8%)2-1]+16000000×40%×[(1+8%)1.5-1] +16000000×60%×[(1+8%)0.5-1]=R(元)(結(jié)果含有地價(jià)未知數(shù))

　　(4)銷售稅費(fèi)=32000000×6%=192(萬元)

　　(5)開發(fā)商利潤=32000000×15%=480(萬元)

　　(6)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商利潤=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=P(元)

　　(7)開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)=P/(1+2%)=P’(元)(2%為法律、估價(jià)等費(fèi)用，必須扣除，并且不能簡(jiǎn)單用減法扣除)

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　　第二題：

　　1、適用公式

　　待沽宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正

　　2、計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法：適用市場(chǎng)比較法

　　(2)編制該城市地價(jià)指數(shù)表

　　日期 2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　地價(jià)指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3

　　(3)編制容積率修正系數(shù)表

　　容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0

　　修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145

　　(4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定

　　(5)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)

　　70年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)70]=99.1

　　50年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)50]=96.6

　　40年期修正指數(shù)為：100×[1-1/(1+7%)40]=93.3

　　(6)確定區(qū)域因素和個(gè)別因素條件指數(shù)

　　項(xiàng)目 A B C D E

　　區(qū)域因素條件指數(shù) 101 102 101 100 101

　　個(gè)別因素條件指數(shù) 102 99 101 98 100

　　(7)計(jì)算各交易案例地價(jià)修正后的價(jià)格來源：

　　交易案 交易形 交易期 年期 容積率 區(qū)域因 個(gè)別因 比準(zhǔn)

　　例價(jià)格×式修正×日修正 ×修正 × 修正×素修正×素修正= 價(jià)格

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　A： 500 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 102.0 96.6 100 101 102

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　B： 600 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.6 104.1 99.1 129 102 99

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　C： 950 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 108.3 99.1 137 101 101

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　D：1020 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　0.8 110.5 93.3 120 100 98

　　1.0 117.3 96.6 125 100 100

　　E：1300 × ―― × ―― × ――× ――× ―― × ―― =?(元/m2)

　　1.0 113.8 99.1 145 101 100

　　(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價(jià)

　　采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價(jià)為：

　　(A+B+C+D+E)/5=(元/m2)

　　第三題：

　　1、解題思路

　　先用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，再用重置成本法計(jì)算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價(jià)中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價(jià)格。

　　2、計(jì)算公式

　　計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)的公式：P=a/r ×[1-1/ (1+r)n]

　　計(jì)算房屋現(xiàn)值的公式：房屋現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊總額

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)房地年總收益

　　商場(chǎng)年總收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(萬元)

　　寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.200(萬元)

　　房地年總收益=520.125+613.200=1133.325(萬元)

　　(2)房地出租年總費(fèi)用

　　年總管理費(fèi)=1133.325×5%=56.667(萬元)

　　年總維修費(fèi)=3000×(4000+7500)×8%=276.000(萬元)

　　年總稅費(fèi)=30×(4000+7500)=34.500(萬元)

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=3000×(4000+7500)×0.002=6.900(萬元)

　　年折舊費(fèi)=[3000×(4000+7500)]/48=71.875(萬元)

　　年總費(fèi)用=445.942(萬元)

　　(3)房地年純收益

　　1133.325-445.942=687.383(萬元)

　　(4)目前房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總價(jià)值=687.383/9%×[1-1/ (1+9%)45]=7479.500(萬元)

　　(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值

　　重置價(jià)格=3000×(4000+7500)=3450(萬元)

　　房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875×3=3234.375(萬元)

　　(6)目前地價(jià)

　　總地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-房產(chǎn)現(xiàn)值=4245.175(萬元)

　　單位地價(jià)=4245.175/2875×10000=14765.83(元/平方米)

　　第四題：

　　1、答題要點(diǎn)

　　(1) 簡(jiǎn)單算術(shù)平

　　(2) 加權(quán)平均法.

　　(3) 直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果.

　　(4) 以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為主,以收益還原法做適當(dāng)減價(jià)修正.

　　2、答題要點(diǎn)

　　(1) 收集的資料包括:

　　① 國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件;②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用、市政設(shè)施開發(fā)費(fèi)用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);③征地的過程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等;④土地出讓金或土地增值收益資料;⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的利率水平;⑥市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤率或投資回報(bào)率.

　　(2) 基本步驟:

　?、?求算土地取得費(fèi)(或分別求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償征地稅費(fèi)等);②確定土地開發(fā)費(fèi);③計(jì)算利息;④計(jì)算土地開發(fā)利潤;⑤計(jì)算土地增值收益;⑥計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格.

　　3、答題要點(diǎn)

　　(1) 不同點(diǎn):

　?、?A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán),土地使用者為企業(yè)而非股份公司,企業(yè)于股份公司是土地租貧關(guān)系,由股份公司向企業(yè)支付租金;②B宗地的處置方式是國家作價(jià)入股,國家持有國家股,國家持有國家股,土地使用者為股份公司.

　　(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說明對(duì)國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊:

　　A宗地的處置方式:①對(duì)國家而言,國家作為土地所有者,可以一次收取土地收益,風(fēng)險(xiǎn)較小,但不能得到出讓后的土地增值部分;②對(duì)企業(yè)而言,不能獲得土地使用權(quán),,獲得較穩(wěn)定的租金收入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金;③對(duì)股份公司而言,可以獲得完整的土地使用權(quán),可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金,但增加了國家股本.

　　4、答題要點(diǎn)

　　(1) 辦理的手續(xù):

　?、?股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù);②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù);③到土地管理部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù);④辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù);⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù).

　　(2) 評(píng)估方法選擇、估價(jià)思路及程序”:

　　可在以下方法中選擇兩種:市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法和路線價(jià)法.

　　估價(jià)思路(略).

　　市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序:①選擇市場(chǎng)比較案例;②確定比較因素;③因素描述及比較分析;④確定比較因素的修正系數(shù);⑤求算比準(zhǔn)地價(jià).

　　收益還原法估價(jià)程序:①確定房地出租總收益;②確定房地出租總費(fèi)用;③計(jì)算房地出租純收益;④計(jì)算房屋純收益;⑤計(jì)算土地純收益;⑥計(jì)算土地價(jià)格.

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估的程序:①確定土地及基準(zhǔn)地價(jià);②因素描述及比較分析;③確定修正系數(shù);④計(jì)算地價(jià).

　　剩余法估價(jià)的程序:①計(jì)算房地出租總收益;②計(jì)算房地出租總費(fèi)用;③計(jì)算房地出租純收益;④計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)格;⑤計(jì)算房屋現(xiàn)值;⑥計(jì)算土地價(jià)格.

　　路線價(jià)法評(píng)估的程序:①確定路線價(jià);②確定宗地的臨街深度、寬度等條件;③確定條件修正系數(shù);④計(jì)算土地價(jià)格.

　　第五題：

　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下:

　　第一部分 總述

　　1 . 估價(jià)依據(jù)中, <中華人民共和國房地產(chǎn)管理法>,應(yīng)為<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>.

　　2 . 國家土地管理局關(guān)于印發(fā)<土地估價(jià)規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國土[籍]字第180號(hào))是舊的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式,不應(yīng)作為估價(jià)依據(jù).

　　3 . 估價(jià)依據(jù)缺乏土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程.

　　4 . 地價(jià)定義不清楚,未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容.

　　5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)土地管理部門核發(fā)的<國有土地使用證>為準(zhǔn).

　　6 . “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門使用為錯(cuò)誤說法.”土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價(jià)報(bào)告審核或備案及以估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔用.

　　7 . 缺少土地估價(jià)師簽字欄.

　　第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　8 . 估價(jià)對(duì)象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.

　　第三部分 土地估價(jià)

　　9 . 成本逼近法的計(jì)算公式有誤.

　　10. 成本逼近法中,稅費(fèi)不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費(fèi).

　　11. 成本逼近法中投資利息計(jì)算錯(cuò)誤,土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為半年,正確的計(jì)算公式應(yīng)為: 投資利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×5.85%.

　　12. 投資利潤計(jì)算錯(cuò)誤,計(jì)算投資利潤時(shí),投資利息不應(yīng)計(jì)算利潤.

　　13. 計(jì)算增值收益時(shí),應(yīng)以成本價(jià)格乘以一定的增值收益率,成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息.

　　14. 增值收益率有打印錯(cuò)誤.

　　15. 成本逼近法計(jì)算待估宗地的價(jià)格有誤,計(jì)算結(jié)果是無限年期的結(jié)果,應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正,修正為50年期的價(jià)格.

　　.16. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,未明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵,包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價(jià)、開發(fā)程度等.

　　17. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應(yīng)為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0.

　　18. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中, 待估宗地為國有劃撥土地,根據(jù)估價(jià)目的,土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年,與基準(zhǔn)地價(jià)年限相同,不必進(jìn)行年期修正.

　　19. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價(jià)變化情況.

　　20 . 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果有誤.

　　21. 地價(jià)的確定中,未說明結(jié)果確定方法的依據(jù).

　　22. 地價(jià)確定中,兩種方法的權(quán)綜合不等于1.0.

　　23. 估價(jià)結(jié)果中,總地價(jià)沒有大寫.

　　24. 缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估價(jià)宗地的國有土地使用證復(fù)印件.

　　26. 缺少估價(jià)對(duì)象的照片資料.