土地估價(jià)師實(shí)務(wù)全真模擬試題(十一)

　　多選題:

　　1、估價(jià)要考慮( )等因素對(duì)土地收益的影響。

　　A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　B.土地利用方式

　　C.土地預(yù)期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地塊大小

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

　　解析：地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

　　2、替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。(2002年真題)

　　A.路線地價(jià)法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

　　解析：市場(chǎng)比較法是直接進(jìn)行比較計(jì)算土地價(jià)格，通過選取交易案例與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，路線地價(jià)法是根據(jù)替代原則制定路線價(jià)和修正系數(shù)表來計(jì)算土地價(jià)格。某地塊的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格，這是收益還原法的應(yīng)用。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的具體運(yùn)用。加入收藏

　　3、土地估價(jià)中的替代原則是指土地價(jià)格水平( )。

　　A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定

　　B.由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)交易案例相互比較后所決定

　　C.可通過比較地塊的條件和使用價(jià)值來確定

　　D.根據(jù)過去實(shí)際收益的高低來確定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c

　　解析：土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;

　　2.土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

　　3.土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　4、根據(jù)土地估價(jià)原則，( )應(yīng)成為估價(jià)的主要依據(jù)。

　　A. 既往收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.客觀收益

　　D.預(yù)期收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d

　　解析：根據(jù)最有效利用原則和預(yù)期原則可知道。

　　判斷題:

　　1、土地與一般商品均可通過市場(chǎng)進(jìn)行交易，因而土地估價(jià)的原理與方法和商品價(jià)格評(píng)估的原理與方法基本相同。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：這是土地價(jià)格的一般屬性。

　　2、土地價(jià)格是由土地的效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：這是土地價(jià)格的根本屬性。

　　3、土地估價(jià)原則都是孤立的，每個(gè)原則對(duì)應(yīng)每種不同估價(jià)方法。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：土地估價(jià)原則是有直接或間接的聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用，正確把握土地價(jià)格。

　　4、剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：剩余法估價(jià)及收益還原法總收益的測(cè)算，應(yīng)用了預(yù)期收益原則。

　　5、最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用。

　　6、對(duì)土地的估價(jià)必須是對(duì)合法用途利用下的宗地進(jìn)行，并且土地估價(jià)要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　解析：土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

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