2012年土地估價師實務基礎模擬試題及答案

　　一、單項選擇題(共30題，題號1-30，每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯不得分，不倒扣分)

　　1.由于沒有遵循(　　)，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　A.替代原則

　　B.變動原則

　　C.協(xié)調原則

　　D.收益原則

　　答案：C

　　解析：由于沒有遵循協(xié)調原則，對于在低級商業(yè)中心內開設的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　2.在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是(　　)。

　　A. 物價變動

　　B.交通條件

　　C.公用設施條件

　　D.環(huán)境質量

　　答案：A

　　解析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。

　　3.土地估價的最有效使用原則應當以預期收益原則和(　　)為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

　　A.替代原則

　　B.合法原則

　　C.貢獻原則

　　D.變動原則

　　答案：D

　　解析：土地估價的最有效使用原則應當以預期收益原則和變動原則為基礎，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。

　　4.預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無限年期價格為(　　)萬元。

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　答案：C

　　解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬元

　　5.“同一供需圈”是指(　　)。

　　A.待估宗地所在區(qū)域

　　B.與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

　　C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

　　D.與待估宗地相鄰的區(qū)域

　　答案：B

　　解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。

　　6.根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是(　　)。

　　A. 重置成本

　　B .物理成本

　　C. 重建成本

　　D .經(jīng)濟成本

　　答案：C

　　解析：重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。

　　7.在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于(　　)形式。

　　A.線狀因素線性衰減

　　B.線狀因素非線性衰減

　　C.非線狀因素線性衰減

　　D.非線狀因素非線性衰減

　　答案：C

　　解析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。

　　8.若開發(fā)費以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算，則開發(fā)費的計息期按照(　　)確定。

　　A.整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半

　　B.以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期

　　C.以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半

　　D.以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期

　　答案：B

　　解析：若開發(fā)費以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算，則開發(fā)費的計息期按照以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期。

　　9.某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為(　　)元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　答案：D

　　解析：可出租面積/建筑面積=65%;建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。

　　10.利用剩余法計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的(　　)。

　　A.最低費用

　　B.最高費用

　　C.總費用

　　D.合理費用

　　答案：B

　　解析：利用剩余法計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的最高費用。

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　　11.某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價格約為(　　)萬元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　答案：B

　　解析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。

　　12.某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為(　　)萬元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　答案：C

　　解析：建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產(chǎn)總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。

　　13里地線將街區(qū)土地劃分為(　　)。

　　A.里地與袋地

　　B.表地與里地

　　C.臨街地與表地

　　D.里地與騎樓地

　　答案：B

　　解析：里地線將街區(qū)土地劃分為表地與里地。

　　14.若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米，對應土地使用權年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為(　　)元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　答案：D

　　解析：待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　15.某房屋建筑面積40平方米，耐用年限50年，重置單價2000元/平方米，殘值率為5%，已使用5年，用直線法計算的總折舊額為(　　)。

　　A.1520元

　　B.7600元

　　C.8000元

　　D.8444元

　　答案：B

　　解析：年折舊額=2000×(1-5%)/50=38元/平方米;38×40×5=7600元。

　　16.市場比較法中正確的估價程序是(　　)。

　　A.①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格

　　B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正

　　C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格

　　D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格

　　答案：D

　　解析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格

　　17.在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價―開發(fā)成本―利潤―利息―稅金”中，利息是指(　　)。

　　A.開發(fā)費的利息

　　B.各項預付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場地取得費及開發(fā)費用的利息

　　答案：B

　　解析：剩余法的利息是指各項預付資本的利息。

　　18.采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了(　　)。

　　A.預測原則和替代原則

　　B.供求原則和協(xié)調原則

　　C.預測原則和最有效使用原則

　　D.競爭原則和貢獻原則

　　答案：C

　　解析：采用剩余法評估土地價格，其結果的可靠性取決于是否遵循了預測原則和最有效使用原則。

　　19.評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求取：生地價格=(　　)―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。

　　A.物業(yè)開發(fā)總價值

　　B.房地價格

　　C.熟地價格

　　D.房地總收益

　　答案：C

　　解析：生地價格=熟地價格―土地開發(fā)費―利息―稅金―利潤。

　　20.現(xiàn)用市場比較法評估某宗地H的價格，其容積率為1.5。經(jīng)調查某一比較案例G的地價為3500元/平方米，容積率為1.3。據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類地塊的土地，當容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時地價增加5%，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價為(　　)元/平方米。

　　A.3804

　　B.3850

　　C.3858

　　D.4038

　　答案：A

　　解析：3500×125/115=3804元;

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　　21.某宗土地用假設開發(fā)法評估其價格，在商業(yè)用途下的評估結果為900萬元，在居住用途下的評估結果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應為(　　)萬元。

　　A.900

　　B.1000

　　C.1100

　　D.2000

　　答案：C

　　解析：根據(jù)最有效使用原則，應當選擇居住用途。

　　22.剩余法估價時，在調查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是(　　)。

　　A.估算開發(fā)后的售價

　　B.估算開發(fā)的總費用

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D.估算開發(fā)周期

　　答案：C

　　解析：剩余法估價時，在調查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。

　　23.剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是(　　)。

　　A.根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)

　　B.根據(jù)實際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定

　　C.根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)水平確定

　　D.根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)

　　答案：D

　　解析：剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。

　　24.采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是(　　)。

　　A.耕地補償費、青苗補償費、土地平整費

　　B.耕地補償費、拆遷費、土地平整費

　　C.耕地補償費、青苗補償費、拆遷費

　　D.青苗補償費、拆遷費、土地平整費

　　答案：C

　　解析：采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是耕地補償費、青苗補償費、拆遷費。

　　25.路線價估價法的精度與(　　)密切相關。

　　A.路線價修正體系與深度指數(shù)

　　B.路線價修正體系與標準宗地

　　C.路線價與路線價修正體系

　　D.路線價與標準宗地

　　答案：C

　　解析：路線價估價法的精度與路線價與路線價修正體系密切相關。

　　26.成本逼近法評估土地價格的公式應該為(　　)。

　　A.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權收益

　　B.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設用地有償使用費十土地增值

　　C.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設用地有償使用費+土地所有權收益

　　D.土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值

　　答案：D

　　解析：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值

　　27.在路線價估價法中，標準深度是指(　　)。

　　A.標準宗地的深度

　　B.道路對土地利用價值影響為零的深度

　　C.各宗地臨街深度平均值

　　D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

　　答案：B

　　解析：標準深度是指道路對土地利用價值影響為零的深度

　　28.采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內的一宗土地價格，計算土地開發(fā)費應按(　　)求取。

　　A.宗地內外開發(fā)投入的費用總和

　　B.宗地外開發(fā)投入的費用總和

　　C.宗地內開發(fā)投入的費用之總和

　　D.宗地內外受益分攤的開發(fā)費用總和

　　答案：D

　　解析：土地開發(fā)費應按宗地內外受益分攤的開發(fā)費用總和。

　　29.剩余法估價中計算利息的基礎是(　　)。

　　A.地價款、開發(fā)建筑費

　　B.地價款、開發(fā)建筑費、不可預見費

　　C.開發(fā)建筑費、專業(yè)費

　　D.地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預見費

　　答案：D

　　解析：剩余法估價中計算利息的基礎是地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預見費。

　　30.土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和(　　)確定。

　　A.投資數(shù)額

　　B.開發(fā)的難易程度

　　C.資金來源

　　D.規(guī)劃要求

　　答案：B

　　解析：土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。

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　　二、多項選擇題(共20題，題號31～50，每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項得0.5分)

　　31.供需原則應該以(　　)等原則為基礎。

　　A.預期收益原則

　　B.變動原則

　　C.競爭原則

　　D.貢獻原則

　　答案：ABC

　　解析：供需原則應該以預期收益原則、變動原則、競爭原則等原則為基礎。

　　32.個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎設施條件、城市規(guī)劃限制和(　　)。

　　A.區(qū)域樓層限制

　　B.深度

　　C.路網(wǎng)狀況

　　D.土地使用權年限

　　答案：B D

　　解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應當屬于區(qū)域因素。

　　33.替代原則可以在(　　)估價方法中得以應用。

　　A.路線價法

　　B.市場比較法

　　C.基準地價系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　答案：ABCD

　　解析：路線價法 、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法都應用了市場比較法。

　　34.按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進行補償?shù)挠?BCD)。

　　A.尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

　　B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

　　C.占用公共設施用地建造的商業(yè)店鋪

　　D.住宅小區(qū)建設的車棚

　　E.沒有取得建設用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

　　35.下面有關土地定級單元的敘述中正確的是(　　)。

　　A.定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位

　　B.劃定的土地定級單元是一均質地域

　　C.土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊

　　D.定級單元應盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性

　　答案：ABC

　　解析：定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位; 劃定的土地定級單元是一均質地域; 土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊。

　　36.在土地價格的影響因素中，屬于一般因素的有(　　)。

　　A.行政因素

　　B.社會因素

　　C.經(jīng)濟因素

　　D.交通條件

　　答案：A. B C.

　　解析：行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素屬于一般因素。

　　37.在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件(　　)。

　　A.確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益

　　B.土地的總收益是由具備良好素質及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益

　　C.必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益

　　D.是安全可靠的收益

　　答案：BCD

　　解析：特殊的、偶然的要素所帶來的收益不是客觀收益。

　　38.試算價格調整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的(ABC)，進而確定最后的估價額。

　　A.相對重要性

　　B.可用程度

　　C.可靠性

　　D.合理性

　　E.一般性

　　39.利用樣點地價評估基準地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗應注意(A B E )。

　　A.同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗

　　B.同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗

　　C.用卡方檢驗法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗

　　D.用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除

　　E.用‘檢驗法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除

　　40.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級分為(AB)。

　　A.綜合定級

　　B.分類定級

　　C.單項定級

　　D.多項定級

　　E.多用途定級

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　　41.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準地價評估的任務有(ABC)。

　　A.評估出不同區(qū)域不同用地類型的基準地價

　　B.分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關系

　　C.建立在基準地價基礎上評估宗地地價的修正體系

　　D.建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系

　　E.建立城市地價分析體系

　　42.下列關于基準地價評估原理的描述正確的有(CDE)。

　　A.各行業(yè)對土地地質狀況要求不同是評估基準地價的依據(jù)

　　B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準地價的基礎

　　C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應有其最佳位置，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律

　　D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提

　　E.土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準地價評估的基礎，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映

　　43.成本法投資回報率考慮因素為(ABD)

　　A.開發(fā)土地的類型

　　B.開發(fā)周期的長短

　　C.土地的面積

　　D.開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟環(huán)境

　　44.土地估價報告審核的主要內容有(ABCD )。

　　A.估價假定前提和限制條件

　　B.市場分析過程

　　C.估價技術路線、方法選擇及運用

　　D.估價結果

　　E.參加現(xiàn)場踏勘的人員

　　45.剩余法中估算開發(fā)商的合理利潤的計算基數(shù)一般為(A B)

　　A.不動產(chǎn)的總價

　　B.預付總資本

　　C.建筑費專業(yè)費

　　D.房地產(chǎn)售價

　　46.市場比較法的適用條件為(A BCD)

　　A.要有足夠的比較案例

　　B.交易案例要與待評估宗地具有相關性和替代性

　　C.交易資料可靠性

　　D.合法性

　　47.基準地價的特點為(BCD)

　　A.全局性

　　B.分用途

　　C.平均性

　　D.有限性和實效性

　　48.城鎮(zhèn)土地分等定級中，土地收益測算的原則為(ABCD)

　　A.測算以貨幣形態(tài)的土地收益為主

　　B.測算必須從企業(yè)利潤入手

　　C.測算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤為計算的標準

　　D.宗地地價作為測算級別差異時，能較好反映土地的經(jīng)濟特性

　　49.為保證估價結果的科學、客觀、公正，接受委托估價必須遵循以下原則(ABCD)

　　A.簽訂估價合同

　　B.爭取服務，爭取時效

　　C.提高估價質量

　　D.適應國際化要求

　　50.農(nóng)用地價格影響因素為(BCD)

　　A.種植作物種類

　　B.自然因素

　　C.社會經(jīng)濟因素

　　D.特殊因素

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　　三、情景分析題(2題，內含10小題，題號51-60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.25分)

　　(一)A城市有一宗國有建設用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的力、公樓，現(xiàn)全部用于出租。

　　A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關市場調查情況如下：

　　(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30 77元，月平均費用15 萬元，可收取押金60 萬元;

　　(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價為4000元/平方米;

　　(3)當?shù)赝恋剡€原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

　　請根據(jù)上述內容，回答51-55小題的問題。

　　51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有(D )。

　　A.收益還原法

　　B.剩余法

　　C.市場比較法

　　D.成本逼近法

　　52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結構為(D )。

　　A.磚木結構

　　B.磚混結構一等

　　C.磚混結構二等

　　D.鋼筋混凝土結構

　　53.該辦公樓客觀年純收益為(C)萬元。

　　A.180

　　B.181

　　C.183

　　D.185

　　54.評估中，該辦公樓的年折舊額為(B)萬元。

　　A.16.7

　　B.18.2

　　C.20.0

　　D.22.2

　　55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法(B)。

　　A.市場比較法

　　B.采用權重法加和，且市場比較法權重較大

　　C.收益還原法

　　D.采用權重法加和，且收益還原法權重較大

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　　(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

　　(1)宗地現(xiàn)場調查草圖，如圖所示;

　　(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;

　　(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;

　　(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

　　(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

　　(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。

　　

　　請就上述內容，回答56―60小題的問題。

　　56.從宗地現(xiàn)場調查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有(A C )。

　　A.宗地兩面臨街

　　B.土地開發(fā)程度為“七通一平”

　　C.宗地為長方形

　　D.地質狀況較好

　　57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當前的評估價格為(D)元/平方米。

　　A.4769.8

　　B.4503.1

　　C.3911.6

　　D.3770.8

　　58.該宗地當前的評估價格為(B)元/平方米。

　　A.1000

　　B.2500

　　C.2945

　　D.3120

　　59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，(A BC )萬元銀行可以接受。

　　A.25

　　B.37

　　C.45

　　D.50

　　60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機構仍然不得接受抵押委托評估的情形有(A C )。

　　A.委托方與另一公司共用該宗地使用權，未經(jīng)對方同意

　　B.委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

　　C.委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權，現(xiàn)未解除抵押合同

　　D.委托方將該不動產(chǎn)出租

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校土地估價師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元;計算最終結果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

　　(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預計2010年7月竣工。項目其他有關資料如下：

　　(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1―4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

　　(2) 該不動產(chǎn)預算投資2400元/平方米，開發(fā)建設周期預計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元：估價師對市場進行調查獲得一些資料：

　　(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。

　　(4) 估價期間，同一區(qū)域內類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

　　(5)估價期間，同一區(qū)域內類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%，按此標準測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅命共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

　　(6)當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當于售價的10%，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1%，有關的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。

　　請從上述信息中選擇最恰當?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值

　　(一)答題要點及參考答案

　　1.解題思路

　　根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評估不動產(chǎn)總價，然后采用剩余法評估該宗地于評估期日的價格。

　　2.計算步驟

　　1)計算房地產(chǎn)總價

　　(1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。

　　(2)求取該建筑房地產(chǎn)總費用

　　管理費、維修費、稅金為8000000元

　　保險費=建安造價X0.2%=62500000X0.2%=125000(元)

　　總費用=管理費+維修費+保險費+稅金

　　=8000000十125000

　　=8125000(元)

　　(3)房地產(chǎn)總純收益=30000000―8125000

　　=21875000(元)

　　

　　2)計算土地價格

　　(1)總建筑成本：建筑總面積X建安造價：62500000(元)

　　(2)估算房地產(chǎn)開發(fā)利息

　　房地產(chǎn)于開發(fā)利息=土地取得費用X[(1+10%)2―1)+60%X6250X[(1+

　　10%)l•5―1]+40%X6250X[(1+10%)0.5―1]

　　=0.21土地取得費用+6983586.19元

　　(3)估算房地產(chǎn)開發(fā)利潤投資回報率=(土地取得費用+開發(fā)成本)X30%=(土地取得費用+62500000)X30%=0.3X土地取得費用+18750000元

　　(4)估算房地產(chǎn)銷售稅費銷售稅費=售價X10%=216085625 X10%=21608562.5(元)

　　(5)估算待估宗地價格

　　土地取得費用=房地產(chǎn)總價―開發(fā)成本―利息―利潤―稅費=216085625―62500000―(0.21土地取得費用+6983586.19)― (0.3土地取得費用+18750000)―21608562.5=106243476.30―0.51 X土地取得費用則：土地取得費用=106243476.30―0.51 X土地取得費用

　　土地取得費用=70359918.09元

　　地價=土地取得費用÷(1+購地稅費)

　　=70359918.09÷(1+1%)

　　=6966(萬元)

　　2、某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%。出讓土地使用年限為50年。

　　開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，在開發(fā)期內均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1%，按月計算復利;土地開發(fā)的投資回報率要求達到20%，土地增值收益率要求達到10%，土地還原率取8%。

　　請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。

　　(一)審題

　　(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。

　　(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。

　　(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應計算單位面積的價格，價格單位表述為元/平方米。

　　(4)了解資料內容。題中給出的都是有關土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。

　　2.解題思路

　　(1)理清成本逼近法應用時涉及的各項估算內容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內容的計算方法，按相應方法分別計算，進而將各項結果累加。

　　(2)考慮成本逼近法各項累加結果往往是無限年期的土地價格，解題時應考慮到是否存在年期修正的因素;同時，應注意將全部累加結果分攤到可供出讓部分土地上，進而計算可供出讓部分的土地價格。

　　(三)公式與計算步驟

　　1.新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式

　　出讓土地價格=[(土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)

　　2.計算步驟

　　(1)計算土地取得費(含稅費)

　　15×10000÷666.67=225(元/平方米)

　　(2)計算土地開發(fā)費用

　　10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)計算利息

　　土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即20個月;開發(fā)費用的計息期為半個開發(fā)周期，即10個月;以復利計息。

　　利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息

　　=225× [ (1+1%)20-1] +150× [(1+1%)10-1]

　　=65.24(元/平方米)

　　(4)計算利潤

　　利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) ×投資回報率

　　=(225+150) ×20%=75(元/平方米)

　　(5)計算土地增值收益

　　土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤) ×土地增值收益率

　　=(225+150+65.24+75) ×10%

　　=51.52(元/平方米)

　　(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價

　　無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益

　　=225+150+65.24+75+51.52

　　=566.76(元/平方米)

　　(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價

　　無限年期可出讓土地平均單價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率

　　=566.76÷80%

　　=708.45(元/平方米)

　　(8)進行使用年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價

　　50年期可出讓土地平均單價：無限年期可出讓土地平均單價×年期修正系數(shù)

　　=708.45×[1-1/(1+8%)50]

　　=693.3(元/平方米)

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　　(四)難點與常見錯誤分析

　　1.難點

　　本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。

　　(1)是有限年期價格還是無限年期價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進行使用年期修正。

　　(2)是針對部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價值要分攤到可出讓面積上。

　　(3)是計算單位面積地價還是總地價?本題顯然只是涉及單位面積地價，應注意地價計量單位的選用。

　　此外，還應注意掌握成本逼近法的計算公式和分項內容的計算方法，特別是利息的計算：①計息周期的考慮。通常情況下，土地取得費或稅費的計息期按照整個開發(fā)周期計，開發(fā)費用的計息期在均勻投入的情況下按折半計算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結束這一時間段的中點;②計息方式。注意是采用單利還是復利計息。

　　2.常見錯誤分析

　　(1)計算不分步驟，或者步驟不夠細。常見的是將各項目直接代入成本逼近法公式，直接計算出一個結果。必須了解在閱卷評分中計算題的步驟是劃分很細的，每個步驟的公式和計算結果都有對應的分值。一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

　　(2)面積換算錯誤。在計算的前兩個步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計算題中幾乎必考的項目。在估價中，面積一般以平方米為單位。應熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關系和方法，如1畝=666.67平方米;1公頃=15畝=10000平方米。

　　(3)利息構成的遺漏。利息由土地取得費(含稅費)、開發(fā)費用產(chǎn)生的兩部分利息構成。有的應試者在計算時，將兩部分利息分開公式計算，但最后在總公式的利息項中遺漏土地取得費的利息。所以應注意將兩部分利息寫在一個步驟一個算式中。

　　(4) 利息項不單獨計算。有的應試者將土地取得費用、開發(fā)費用、利息不單獨計算，而是分別計算土地取得費用、開發(fā)費用的本息合計值，認為這樣步驟少，計算簡便。但經(jīng)常發(fā)生的錯誤有兩個：一是當兩部分利息的計息期計算錯誤時，由于缺乏土地取得費用、開發(fā)費用的分步結果而導致多丟分;二是在計算利潤時，將土地取得費用和開發(fā)費用的本息合計值作為基數(shù)代入公式計算，導致利潤項計算錯誤。

　　(5)計息期確定錯誤。計息期的確定也是成本逼近法必考的項目。土地取得費用和開發(fā)費用的計息期不同，土地取得費用是假設在取得土地時一次付清的，計息期為整個開發(fā)周期20個月;開發(fā)費用應根據(jù)其投入情況具體分析，當開發(fā)費用在整個開發(fā)周期內均勻投入時，則假設所有開發(fā)費用是在開發(fā)周期中間時點一次投入的，因此計息基數(shù)是全部開發(fā)費用，計息期是開發(fā)周期的一半10個月。本題中明確要求以復利計息，因此計息方式出錯的機會減少了。

　　(6)利潤計算基數(shù)錯誤。常見的是將利潤計算基數(shù)確定為土地取得費用、開發(fā)費用及利息之和。應明確利潤計算基數(shù)是土地取得費用和開發(fā)費用兩項之和。

　　(7) 年期修正錯誤。一種是未進行年期修正，這是對地價內涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯誤。另一種是公式應用錯誤：有限年地價=無限年地價÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

　　(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關系。

　　(9)計算過程和結果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

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