企業(yè)出售商鋪如何計(jì)算應(yīng)繳稅費(fèi)

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　　試題原文

　　某市貿(mào)易公司于2012年8月16日將擁有的商鋪以800萬(wàn)元出售。經(jīng)審核：該商鋪購(gòu)房發(fā)票顯示開票日期為2007年1月18日，金額為500萬(wàn)元，繳納契稅15萬(wàn)元、印花稅0.25萬(wàn)元，支付手續(xù)費(fèi)10萬(wàn)元，商鋪購(gòu)進(jìn)后發(fā)生裝修費(fèi)用75萬(wàn)元，商鋪于2007年6月18日開始投入使用。貿(mào)易公司除將印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”外，商鋪購(gòu)置的價(jià)款、稅費(fèi)和裝修費(fèi)均計(jì)入“固定資產(chǎn)”，合計(jì)原值為600萬(wàn)元。截止到出售時(shí)，商鋪已累計(jì)計(jì)提折舊140萬(wàn)元。

　　問題

　　1.計(jì)算商鋪出售時(shí)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　2.計(jì)算商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額。

　　試題解析

　　1.(1)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。本題出售商鋪是銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)按5%稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))第三條第二十款規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。本題貿(mào)易公司出售商鋪應(yīng)按差額征收營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(800——500)×5%=15(萬(wàn)元)。

　　(2)位于市區(qū)的，城建稅應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%進(jìn)行征收。應(yīng)繳納城建稅=15×7%=1.05(萬(wàn)元)。

　　(3)教育費(fèi)附加應(yīng)按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%進(jìn)行征收。應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=15×3%=0.45(萬(wàn)元)。

　　(4)根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第二條和《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第五條規(guī)定，出售商鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，計(jì)稅依據(jù)是出售商鋪收入800萬(wàn)元，稅率是0.5‰。應(yīng)繳納印花稅=800×0.5‰=0.4(萬(wàn)元)。

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　　(5)計(jì)算出售商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅是個(gè)難點(diǎn)，涉及到轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條的第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額也包括三項(xiàng)：一是購(gòu)房發(fā)票所載金額(實(shí)際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分)：二是加計(jì)扣除金額(加計(jì)扣除金額=購(gòu)房發(fā)票所載金額×5%×購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證)。本題從2007年1月18購(gòu)買商鋪到2012年8月16日將商鋪出售共6年。應(yīng)繳納土地增值稅：增值額=出售商鋪收入800——[購(gòu)房發(fā)票所載金額500×(1+6×5%)+營(yíng)業(yè)稅15+城建稅1.05+教育費(fèi)附加0.45+印花稅0.4+契稅15]=800——681.9=118.1(萬(wàn)元)。

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例=118.1÷681.9×100%=17.32%，適用土地增值稅稅率為30%。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=118.1×30%=35.43(萬(wàn)元)。

　　2.商鋪原值為600萬(wàn)元減去商鋪已累計(jì)計(jì)提折舊140萬(wàn)元，剩余的460萬(wàn)元允許在商鋪出售時(shí)扣除;另外與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)允許在商鋪出售時(shí)扣除。

　　商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額=出售商鋪收入800-(商鋪原值600-商鋪已累計(jì)計(jì)提折舊140)-營(yíng)業(yè)稅15-教育費(fèi)附加0.45-城建稅1.05-印花稅0.4-土地增值稅35.43=287.67(萬(wàn)元)。

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