物業(yè)管理或可借鑒外國理念

　　【摘要】目前接到通知，2015年物業(yè)管理師暫?？荚?，2016年物業(yè)管理師考試時間大概在九月份。30余年來，我國物業(yè)管理雖然得到了一定的發(fā)展，但相對于起步更早的西方國家，我國物業(yè)管理仍然存在著明顯不足。其實在物業(yè)管理當(dāng)中，我國大可借鑒外國先進的物業(yè)管理理念，并結(jié)合我國現(xiàn)實國情，更好的為業(yè)主服務(wù)。

　　美國 高度專業(yè)化+經(jīng)營多樣化+立法保障

　　高度專業(yè)化是美國物業(yè)管理行業(yè)的重要特點。簡單來說，就是專業(yè)的人做專業(yè)的事。物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的整體管理，而清潔、保安、設(shè)備維修等具體技術(shù)工作，由專門的服務(wù)公司出方案參與招投標(biāo)，由業(yè)主自行選擇中標(biāo)公司。

　　另一方面，物業(yè)費也不是物業(yè)公司唯一賴以生存的收入來源。租賃、交易、代理、評估等各類相關(guān)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司都能經(jīng)營。這使得物業(yè)公司的生存空間更大，競爭力更強。

　　還有，在美國，并非由物業(yè)公司直接收取物業(yè)費，而是由業(yè)主協(xié)會下屬的管委會(相當(dāng)于我們的業(yè)委會)向業(yè)主收取。為確保業(yè)主履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，一般美國各州都立法規(guī)定，如遇業(yè)主欠繳物業(yè)費，從到期日起，業(yè)主協(xié)會將享有對該業(yè)主房屋的不動產(chǎn)留置權(quán)(類似于銀行的抵押權(quán))，長期欠費拒繳的，業(yè)主協(xié)會可依法對房屋進行強制拍賣，并從售房款中優(yōu)先受償。

　　荷蘭 物業(yè)人員提前介入建設(shè)開發(fā)

　　我國的物業(yè)公司大部分都是在小區(qū)建成后，從開發(fā)商那里接手物業(yè)管理工作。荷蘭在這方面卻提倡打提前量。

　　在荷蘭，物業(yè)管理單位必須全方位介入小區(qū)的設(shè)計、建設(shè)工作。開發(fā)過程中的每一次會議討論，物業(yè)管理單位都必須簽到出席，如果未出席，日后某一環(huán)節(jié)的工程出現(xiàn)問題，政府將會視情追責(zé)。

　　同時，對于物業(yè)管理人員工作中的不同表現(xiàn)，荷蘭也有很好的獎懲制度，對于規(guī)劃建設(shè)有貢獻的會有獎勵，對于因個人原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)問題的，處罰起來也毫不手軟。

　　總的來說，荷蘭的做法讓物業(yè)管理單位起到了工程監(jiān)督和質(zhì)量把關(guān)的作用，既保護了業(yè)主利益最大化，也避免了日后出現(xiàn)問題，開發(fā)商與物業(yè)管理單位互相推諉的現(xiàn)象。

　　英國 政府管理與業(yè)主自治相結(jié)合

　　英國的住宅管理機構(gòu)相當(dāng)龐大。在大型城市中，大多有住宅委員會，負(fù)責(zé)研究起草住宅政策和決定建筑指標(biāo)。執(zhí)行政策的實際管理機構(gòu)是住宅局。底層設(shè)置住宅事務(wù)所，承擔(dān)修葺和日常管理業(yè)務(wù)。這樣的機構(gòu)設(shè)置充分完善了政府職能，為物業(yè)的發(fā)展提供了好的環(huán)境。

　　在英國，對于物業(yè)管理發(fā)揮巨大作用的還有業(yè)主委員會和業(yè)主大會。業(yè)主委員會可以自行選擇滿意的物業(yè)公司，任何一個業(yè)主都可以隨時去稅務(wù)部門查物業(yè)公司的賬。而業(yè)主大會是用來決策重大事務(wù)的，若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門申請政府裁決。

　　值得注意的是，一旦主管部門介入，認(rèn)為房屋必須維修，會責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成共識。如果做不到，政府會組織專業(yè)單位維修，但維修費用還是要全體業(yè)主強制分擔(dān)，并加收三成作為政府收入，以此督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見，促使業(yè)委會和業(yè)主大會全面運作。