什么是空置房?房子不住交物業(yè)費(fèi)嗎?
【摘要】房子不住空置下來,業(yè)主該不該交物業(yè)費(fèi)?如果交的話,又該交多少?多年來,這個(gè)問題似乎一直未見有統(tǒng)一的規(guī)定,因而也一直困擾著一些業(yè)主。本文為您介紹空置房物業(yè)費(fèi)的相關(guān)問題,為您解答房子不住是否交物業(yè)費(fèi),法律依據(jù)有哪些等常見咨詢。希望看完本文對您有所幫助。
空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞,嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子,通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。根據(jù)國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的對商品房空置面積種類進(jìn)行明確分類的通知,從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始,將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分??罩脮r(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房;空置時(shí)間在1年以上 3年以內(nèi)的為滯銷商品房;空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。也稱尾房,主要是指商品房的尾盤、長期積壓在公司或個(gè)人手中的多套、長期無法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等,其中又以商品房的尾盤為主。
房子不住交物業(yè)費(fèi)嗎?空置房應(yīng)該如何交物業(yè)費(fèi)?物業(yè)費(fèi)交多少?
實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由不交物業(yè)費(fèi)的,人民法院不予支持。
也就是說,如果業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國房屋無人居住而未享受服務(wù))或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出物業(yè)費(fèi)抗辯的,法院都不會予以支持。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。
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空置房物業(yè)費(fèi)各地規(guī)定有所不同
當(dāng)然,以上只是目前的通說,在各個(gè)地區(qū)可能還會有某些特別的規(guī)定,比如石家莊新出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例修訂案》規(guī)定,空置房空置在3個(gè)月以內(nèi)的,不交物業(yè)費(fèi);空置超過3個(gè)月的,則交20%的物業(yè)費(fèi)。
以往的情況是,絕大多數(shù)商住小區(qū)的物業(yè)公司或業(yè)主委員會,都要求業(yè)主只要有拿到鑰匙的房子在小區(qū),就不管你住不住都要與常住者一樣,交納相同標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)。
然而,如今隨著有些新啟用小區(qū)的空置房越來越多,一些空置房業(yè)主對全額交納物業(yè)費(fèi)的反映也越來越強(qiáng)烈。
顯而易見的是:物業(yè)公司所提供的服務(wù),主要是建立在為“人”服務(wù)的基礎(chǔ)之上的。比如小區(qū)產(chǎn)生的垃圾,是由人制造的;比如小區(qū)的保安,是保障業(yè)主的人身安全和防備業(yè)主的車輛等財(cái)物不被盜的。如果業(yè)主不住在小區(qū)而只有一套空房子,也就不會產(chǎn)生垃圾,亦沒有什么住家財(cái)物需要防盜,這樣自然就沒有享受到物業(yè)公司的這些服務(wù),也就沒必要交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
當(dāng)然,業(yè)主的房子畢竟在小區(qū),物業(yè)公司也畢竟替業(yè)主看護(hù)著房子和在為小區(qū)公共空間提供服務(wù),所以,房子即使長期空置,其業(yè)主也不能不交納一定的物業(yè)費(fèi)。至于交納多少合適,石家莊所規(guī)定的20%的比例目前只是一個(gè)參考。
物業(yè)費(fèi)法律依據(jù)是什么?
《物權(quán)法》第八十三條:業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、賠償損失。
一般現(xiàn)實(shí)中把以下3類都習(xí)慣性的稱為空置房,一類是開發(fā)公司未售出的房屋,自集體入伙日開始計(jì)收物業(yè)費(fèi),由開發(fā)單位交納;一類是購買人購買后,未辦理入伙手續(xù)的房屋,這應(yīng)該由購買人自入伙日開始計(jì)收物業(yè)費(fèi),在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)結(jié)算;一類是購買人購買后,已經(jīng)辦理入伙手續(xù),但是后來一直未裝修或入住的房屋,操作中也把這類房屋稱為空置房(嚴(yán)格意義上,這已經(jīng)不算空置房)。
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以上3類,按物業(yè)管理?xiàng)l例,均應(yīng)該全部交納物業(yè)費(fèi),因?yàn)槲飿I(yè)管理是針對公共區(qū)域的整體服務(wù),不會因?yàn)橛锌辗课荻鴾p少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進(jìn)小區(qū),但物業(yè)公司并沒有閑著,同樣要維護(hù)小區(qū)綠化帶、健身器材等公共設(shè)施和小區(qū)樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業(yè)支付的公共費(fèi)用的,哪怕你不住也是要有的,這就是公共住房必須要有物業(yè)開支的一些費(fèi)用,并不是你不住就會少下去了。
“對空置房物業(yè)費(fèi)減免,會直接影響物業(yè)公司的整體服務(wù)水平,不管業(yè)主有沒有入住,小區(qū)的公共設(shè)施維護(hù)等,不可能因部分業(yè)主沒入住而停下來,物業(yè)公司投入的人力、物力是一樣的,因此空置房物業(yè)費(fèi)需全額繳納。”電梯公用電費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)和加壓水泵電費(fèi)、路燈電費(fèi)等哪怕你不住也是要產(chǎn)生費(fèi)用的。你不住在這里,物業(yè)照樣會到你門前去搞衛(wèi)生的,而不是你不住就不去搞公共衛(wèi)生了。路燈、電梯等公用電費(fèi)是由物業(yè)負(fù)擔(dān)的,這個(gè)也不會因?yàn)槟悴蛔≡谥扯剐^(qū)都不用公用電的。有些物業(yè)公司對空置房采取打折處理是因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)公司對物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼,也就是交了業(yè)主原本該交的錢,加上有物業(yè)經(jīng)營用房的補(bǔ)貼。資金是物業(yè)存在的糧草,做虧本生意的物業(yè)公司是不會有的。
作為物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)宗旨是通過正規(guī)(規(guī)范)、扎實(shí)、有效的管理服務(wù)行為,為小區(qū)廣大業(yè)主營造一個(gè)整潔有序、安全舒適的居住環(huán)境,而這一點(diǎn)也正是小區(qū)業(yè)主的共同期待。因此,物業(yè)公司和各位業(yè)主的目標(biāo)是一致的,都是為了美化小區(qū)居住環(huán)境,提升物業(yè)品質(zhì)。物業(yè)管理費(fèi)是支撐物業(yè)公司正常經(jīng)營、運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),空置房物業(yè)費(fèi)的少交或者不交都將制約物業(yè)公司的健康發(fā)展。
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