銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點:合作機構(gòu)管理
銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點:合作機構(gòu)管理
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第三節(jié) 風(fēng)險管理
本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容,需要重點掌握個人住房貸款合作機構(gòu)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施,操作風(fēng)險的主要內(nèi)容和防控措施,信用風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式。
一、合作機構(gòu)管理
與外部機構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系,國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來規(guī)避風(fēng)險,甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機制,嚴(yán)格合作機構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出,從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。
(一)合作機構(gòu)管理的內(nèi)容
1.合作機構(gòu)分析的要點
(1)分析合作機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個企業(yè)是否講誠信,首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評價時主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。
(2)分析合作機構(gòu)的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構(gòu)獲得社會公眾信任和贊美的程度,以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。
(3)分析合作機構(gòu)的歷史信用記錄。一方面,可以查看外部監(jiān)管記錄,另一方面,也可以查看合作機構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄,通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機構(gòu)在銀行的貸款情況。
(4)分析合作機構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構(gòu)的組織機構(gòu)是否健全,有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財務(wù)監(jiān)督機制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。
(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。
(6)分析合作機構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時,重點看資產(chǎn)負(fù)債表。對外法人擔(dān)保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。
2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”,以明確雙方合作事宜、職責(zé)等,也可以不簽訂協(xié)議,以其他方式確定合作意向。
(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后,還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理,采取的措施主要包括:
?、偌皶r了解開發(fā)商的工程進(jìn)度,防止“爛尾”工程;
②開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常,擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;
?、劢杩钊说娜俗∏闆r及對住房的使用情況等;
?、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進(jìn)行處理;
?、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場的動態(tài)等。
3.與其他社會中介機構(gòu)的合作管理
其他社會合作機構(gòu)包括:房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機構(gòu)合作要堅持以下原則:
(1)資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;
(2)各項財務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;
(3)近期無重大經(jīng)濟糾紛;
(4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。
(二)合作機構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風(fēng)險主要表現(xiàn)為“假個貸”。
所謂“假個貸”,一般是指借款人并不具有真實的購房目的,采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?!凹賯€貸”的“假”,一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。“假個貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
“假個貸”行為具有若干共性特征,包括沒有特殊原因,滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因,樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤,或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱,在一段時間內(nèi)集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少,還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。
2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險
當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個人住房貸款時,擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會給銀行帶來風(fēng)險。實踐中,有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實力較強,而且經(jīng)營相對規(guī)范,而民營背景的擔(dān)保公司由于資金實力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來一定的風(fēng)險,主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大,即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大,造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。
3.其他合作機構(gòu)的風(fēng)險
在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進(jìn)行交易,且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶,因此,可能在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險。
(三)合作機構(gòu)風(fēng)險的防范措施
1.“假個貸”的防控措施
(1)加強一線人員建設(shè),嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上,要注意檢查以下四個方面的內(nèi)容:①借款人身份的真實性。②借款人信用情況。③各類證件的真實性。④申報價格的合理性。
(2)進(jìn)一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度。
(3)要積極利用法律手段,追究當(dāng)事人刑事責(zé)任,加大“假個貸”的實施成本。
2.其他合作機構(gòu)風(fēng)險的防控措施
(1)深入調(diào)查,選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)。一般來講,應(yīng)重點選擇具有以下特征的合作機構(gòu):
①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術(shù)高、團隊穩(wěn)定、在社會上有一定的地位;
②企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽;
?、劬哂辛己玫男庞糜涗?
?、芷髽I(yè)組織機構(gòu)健全,具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度,企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;
?、菥哂辛己玫臍v史經(jīng)營業(yè)績和較強的盈利能力;
?、蘧哂休^強的資金實力和償債能力。
(2)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)。個人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過分依賴合作機構(gòu),只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé),才能防范合作機構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。
(3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來說,對具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個方面:
?、僮再Y金是否達(dá)到一定規(guī)模;
?、谑欠窬哂幸欢ǖ男刨J擔(dān)保經(jīng)驗;
?、圪Y信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;
?、苁欠窬邆浞蠐?dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;
⑤公司及主要經(jīng)營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。
(4)有效利用保證金制度。對承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機構(gòu),銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金,需要開立保證金專戶存儲,并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款,在借款人不履行合同義務(wù)時,銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。
(5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的,應(yīng)暫停與相應(yīng)機構(gòu)的合作:
?、俳?jīng)營出現(xiàn)明顯問題的;
②有違法違規(guī)經(jīng)營行為的;
?、叟c銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;
④所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的;
?、萜渌麑︺y行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。
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