2012年初級經(jīng)濟(jì)法：其他相關(guān)稅收法律制度(6)

　　三、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算$lesson$

　　(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)

　　1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣市場價格確定。

　　3、土地使用權(quán)交換、房屋交換：交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”。

　　提示： 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

　　(二)契稅的稅率：比例稅率(3%-5%)

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　【例題1】2008年，王某獲得單位獎勵房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進(jìn)行交換。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估獎勵王某的房屋價值30萬元，李某房屋價值35萬元，協(xié)商后，王某實(shí)際向李某支付房屋交換價格差額款5萬元。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定獎勵王某的房屋價值28萬元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。

　　要求：計(jì)算王某應(yīng)繳納的契稅稅額。

　　解析：根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，以獲獎方式取得房屋權(quán)屬的應(yīng)視同房屋贈與征收契稅，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價格核定的價格，即28萬元。房屋交換且交換價格不相等的，應(yīng)由多支付貨幣的一方繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額，即5萬元。因此，王某應(yīng)就其獲獎承受該房屋權(quán)屬行為和房屋交換行為分別繳納契稅。

　　(1)王某獲獎承受房屋權(quán)屬應(yīng)繳納的契稅稅額=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交換行為應(yīng)繳納的契稅稅額=50000×4%=2000元

　　(3)王某實(shí)際應(yīng)繳納的契稅稅額=11200+2000=13200元

　　【例題2】林某有面積為140平方米的住宅一套，價值96萬元。黃某有面積為120平方米的住宅一套，價值72萬元。兩人進(jìn)行房屋交換，差價部分黃某以現(xiàn)金補(bǔ)償林某。已知契稅適用稅率為3%，黃某應(yīng)繳納的契稅稅額為(　)萬元。(2008年)

　　A、4.8　 B、2.88 C、2.16　　　　D、0.72

　　答案：D

　　解析：本題考核契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”;交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。黃某應(yīng)繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72(萬元)。

　　【例題3】周某原有兩套住房，2009年8月，出售其中一套，成交價為70萬元;將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進(jìn)行了等價置換;又以100萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3%。周某計(jì)算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的有(　)。(2010年)

　　A.、100×3%=3(萬元)

　　B、(100+60)×3%=4.8(萬元)

　　C、(100+70)×3%=5.1(萬元)

　　D、(100+70+60)×3%=6.9(萬元)

　　答案：A

　　解析：本題考核契稅的計(jì)算。契稅是由承受土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人繳納的;對于交換土地使用權(quán)或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。

　　四、契稅的稅收優(yōu)惠

　　1、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;

　　2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅;

　　3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;

　　4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定;

　　5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;

　　6、依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　　五、契稅征收管理

　　1、契稅納稅環(huán)節(jié)：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　2、契稅納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地。

　　3、契稅納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

　　【例題】符合契稅減免稅規(guī)定的納稅人，向土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)的期限為簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后的( )。

　　A、5日內(nèi) B、7日內(nèi) C、10日內(nèi) D、30日內(nèi)

　　答案：C

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