2012年初級經(jīng)濟(jì)法:其他相關(guān)稅收法律制度(20)
5、財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)$lesson$
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
提示:(1)此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除。
6、舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。
(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(2)對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。
提示:從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異歸納圖表:
企業(yè)情況 |
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 |
可扣除項目 |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的:
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(不包括加息、罰息)+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①營業(yè)稅;②城建稅和教育費附加
5、財政部規(guī)定的其他扣除項目(加計扣除)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20% |
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加 |
各類企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓存量房 |
1、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
2、房屋及建筑物的評估價格
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
①營業(yè)稅;②印花稅;③城建稅和教育費附加 |
各類企業(yè) |
單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地 |
1、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
2、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
解釋:從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項目的差異:
(1)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②房地產(chǎn)開發(fā)成本;③房地產(chǎn)開發(fā)費用;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。
(2)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除:①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;③舊房及建筑物的評估價格。
【例題1】以下項目中,轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有( )。
A、取得土地使用權(quán)所支付的金額
B、房地產(chǎn)開發(fā)成本
C、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D、舊房及建筑物的評估價格
答案:AC
【例題2】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,在計算土地增值額時,允許扣除的項目有( )。
A、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項稅費
B、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評估價格
C、當(dāng)期發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用
D、取得土地使用權(quán)所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費
答案:ABD
解析:本題考核土地增值稅的扣除項目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房,不允許扣除管理費等三項費用,只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項目時,才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。
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