2012年初級經(jīng)濟法：其他相關(guān)稅收法律制度(21)

　　五、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

　　(一)稅率：實行四級超率累進(jìn)稅率

　　(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

　　1、計算公式

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　2、計算步驟

　　(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　?、陂_發(fā)土地的成本、費用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題1】 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金為3 000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機構(gòu)證明)。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為3000萬元

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000(萬元)

　　⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：(3000+4000)×20% =1400(萬元)

　?、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：9900÷10100≈98%

　　(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)

　　【例題2】2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。

　　(1)住宅銷售收入為9000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發(fā)成本為2800萬元

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)

　?、蒉D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.5=2120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額?2120.5×30%=636.15(萬元)

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