2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第二章5節(jié)

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　　第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性：

　　(一)厲地產(chǎn)下場(chǎng)失靈

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性特征，要求政府積極地制定反壟斷的政策，以改善房地產(chǎn)市場(chǎng)效率，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的壟斷價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的外部性，需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益一成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重信息不對(duì)稱問(wèn)題，則要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)透明度，以減少市場(chǎng)上的非理性和從眾行為。

　　(二)住房問(wèn)題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性，而且獲取基本的住房需要(HousingNeeds)往往也是公民的基本****，因此住房保障不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重要的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。住房保障是社會(huì)保障體系中的一個(gè)部分，也是政府維護(hù)社會(huì)公平的重要職能。

　　(三)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程表明，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，不同時(shí)段的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度總是有快有慢，由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總是呈現(xiàn)出波浪式上升或者波浪式下降的運(yùn)行規(guī)律，這就是經(jīng)濟(jì)周期。

　　(四)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，也存在著一定的周期運(yùn)行規(guī)律。房地產(chǎn)價(jià)格的連續(xù)上升從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間維度來(lái)看往往是不可持續(xù)的，價(jià)格的快速上升往往也伴隨著其隨后快速的下跌，即所謂的“繁榮與崩潰”規(guī)律，而一旦產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅。

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡。

　　2.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：

　　(一)土地供應(yīng)政策

　　沒(méi)有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房供給就無(wú)從談起。在我國(guó)當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。

　　(二)金融政策

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。

　　(三)住厲政策

　　居住是人類生存的基本要求，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是社會(huì)問(wèn)題。各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，單靠市場(chǎng)或是全部依賴政府均不能很好地解決住房問(wèn)題，只有市場(chǎng)和非市場(chǎng)的有效結(jié)合，才是解決這一問(wèn)題的有效途徑。

　　(四)城市規(guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建立后，其科學(xué)性、適用性都面I臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　(五)地價(jià)政策

　　房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不但直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，而且對(duì)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。

　　(六)稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順?lè)峙潢P(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過(guò)稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。

　　(七)租金控制

　　租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一。