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2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章1節(jié)

更新時間:2015-09-01 09:31:07 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽176收藏88

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  【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試,環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章1節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的知識點,希望對您有所幫助,??荚図樌?

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  第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

  第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

  1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點:

  (1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)國有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如,國有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣,拍賣的時機(jī)、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定,如果未達(dá)到拍賣底價,出讓方可以收回拍賣標(biāo)的,另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同,拍賣的時機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的,拍賣底價也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價機(jī)構(gòu)確定的,拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán),即使拍賣不成功,強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行,例如將標(biāo)的作價轉(zhuǎn)讓。因此,強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價格折減,而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

  (2)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

  國有土地使用權(quán)出讓價格一般有兩種情形:一種是當(dāng)?shù)厝嗣裾韲易鳛槌鲎尫?,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)作出的評估。國有土地使用權(quán)出讓價格的評估和確定,是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權(quán)出讓前,需要對其宗地出讓價格或出讓底價進(jìn)行評估。另一種情形是參與國有土地使用權(quán)“招、拍、掛”的擬受讓方,為了解、掌握擬出讓地塊的市場價格,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)作出的評估。

  這兩種情形的估價時點一般均為估價作業(yè)日期之后的某一時點。如拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時,其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時,其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時,其協(xié)議底價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時,補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的估價時點為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

  2.估價方法在建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用:

  建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等,不宜用收益法估價。

  需要注意的是在用假設(shè)開發(fā)法評估時,估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下,估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案,才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如需預(yù)測其最可能規(guī)劃條件或要求,應(yīng)在估價報告中明確說明。

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