2023年房地產(chǎn)估價(jià)師基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)：求取建筑物折舊之年限法

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求取建筑物折舊之年限法

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）折舊的含義

估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失。

建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建成本-建筑物市場(chǎng)價(jià)值

注：（1）建筑物重新購(gòu)建成本是建筑物在全新?tīng)顩r下的價(jià)值;

（2）建筑物市場(chǎng)價(jià)值是建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)值;

（3）將建筑物重新購(gòu)建成本減去建筑物折舊，相當(dāng)于把建筑物在全新?tīng)顩r下的價(jià)值調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)值，調(diào)整后的結(jié)果為建筑物的市場(chǎng)價(jià)值：

建筑物市場(chǎng)價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建成本-建筑物折舊

（二）折舊的原因

根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

◆物質(zhì)折舊：（1）自然經(jīng)過(guò)的老化；（2）正常使用的磨損；（3）意外破壞的損壞；（4）延遲維修的損壞殘存。

◆功能折舊：（1）功能缺乏折舊；（2）功能落后折舊；（3）功能過(guò)剩折舊。

◆外部折舊的不利因素：①不利的經(jīng)濟(jì)因素；②不利的環(huán)境因素；③不利的交通因素；④其他不利因素。

二、建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。

（一）年限法

1、直線法

折舊額=(建筑物重新構(gòu)建成本D-凈殘值S)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(N)

=建筑物重新構(gòu)建成本D×(1-殘值率R)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(N)………(1)

年折舊率(d)=年折舊額(D)/重新構(gòu)建成本(C)

=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命………………………………………………(2)

建筑物折舊總額(Et)=年折舊額×有效年齡(t)………………………………………………(3)

將上面公式(1)與(2)帶入到(3)當(dāng)中，得出：

建筑物折舊總額=建筑物重新構(gòu)建成本×年折舊率×有效年齡

最后，建筑物折舊后價(jià)值=重新構(gòu)建成本-折舊總額

2、成新折扣法

建筑物折舊后價(jià)值=重新構(gòu)建成本×成新率

如果利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物成新率，則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。

計(jì)算成新率的公式：

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