2024年房地產(chǎn)估價師實務(wù)考試真題及答案解析（持續(xù)更新）

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2024《房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)與實務(wù)》真題及答案

案例分析題

1、某套舊住宅建筑面積95m?，i該住宅所在的A小區(qū)于2006年建成。經(jīng)市場調(diào)查，與A小區(qū)同地段同品質(zhì)的新建B住宅小區(qū)正在銷售，于2024年9月30日正常成交了3套與上述舊住宅面積相當(dāng)?shù)纳唐纷≌?套商品住宅與舊住宅在戶型、樓層、裝修方面的差異見下表。2024年10月該地段類似商品住宅價格比9月份下降0.5%。與B小區(qū)相比，A小區(qū)因建筑密度高減價5%、綠化率低減價3%、樓間距小減價5%、土地使用年限短減價6%，因配套落后減價320元/?，因建筑物陳舊過時減價350元/?。

請采用成本法之房地整估路徑測算舊住宅于2024年10月31日的市場價格。

【參考答案及解析】

B小區(qū)第一套住宅修正后價格為9700*[1/(1%+2%+3%+10%)]=8434.7826元/㎡

B小區(qū)第二套住宅修正后價格為9060*[1/(1%-1%-2%+10%)]=8467.2897元/㎡

B小區(qū)第三套住宅修正后價格為9600*[(1/(1%+4%+3%+10%)]=8461.5385元/㎡

比較法測算結(jié)果為：

8434.7826*1/3+8467.2897*1/3+8461.5385*1/3=8454.5369(元/㎡)

2024年10月該地段類似商品住宅價格為：

8454.5369*(1-0.5%)=8412.26(元/㎡)

A小區(qū)類似住宅價格為：

8412.26*(1-5%-3%-5%-6%)-320-350=6143.9306(元/㎡)

該舊住宅于2024年10月31日的市場價格為：

6143.9306*95/10000=58.37(萬元)

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