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2012年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試試題及答案交流

更新時間:2012-10-12 14:01:55 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  更多答案交流:2012年房地產(chǎn)估價師考試試題及答案交流匯總

  網(wǎng)友版1

  單選:

  一題,決定房地產(chǎn)供給量的4個因素。

  一題,收益法中,凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

  一題,直接成本利潤率,投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較,直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

  一題:估價的假設和限制條件的的作用,記不清自己是選兩個選項還是三個選項(保護估計機構(gòu)和估價人員,告知、保護委托人和估價報告使用者。)

  一題:好像是平均增減量法,選的是A,B,E,

  單選:有一道計算是:x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計算下來x=675.14 ,

  我的多選題答案是:ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個

  有一道什么房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估,我沒選,我總覺得沒那么多,不敢選。

  還有一道題,按照房地產(chǎn)分攤土地,我算的結(jié)果和他差0.01,我覺得尾差引起的,我選的對

  還有一道應不應該排除商業(yè)用房,沒敢選

  還有一道題是報酬率和折現(xiàn)率,沒敢選。

  我敢選的都忘了。

  1:“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估”,這個記得我選了對。

  2:“按照房地產(chǎn)分攤土地價值的計算,”我選的對。

  3:“報酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”,沒有選

  4:“甲、乙土地,先計算樓面地價,然有一個是40年,一個是30年使用權(quán),購買乙土地比甲土地更劃算”這個認真計算了,我選的對。

  5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率,可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?!眳⒖紩洗鸢甘钦_。我沒有選。

  6:有一題什么“交通時間、距離,”有點摸不著頭腦,沒有選。

  7:查書看到了,是以前的考題“接受估價委托后、受托機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務,并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?!?,應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師?!?我選的錯誤。多選最后一題應該選BCE,市場法中漏選一個地役權(quán)設立情況!

  1、估價特點 選模擬市場定價

  2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

  3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

  4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

  5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

  6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

  7、哈伯法則那題 選900

  8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

  9、有一題選什么估價目的的

  10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

  11、城市化(房產(chǎn)投機)是社會因素

  12、不屬于經(jīng)濟因素的是

  13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

  單選回憶(關鍵字,不分先后):

  1、價值減損(這個題輕敵了)

  2、凈收益遞減求合理期限

  3、交易稅費非正常負擔,求修正系數(shù)

  4、補地價

  5、表示錯誤的是(最后一道C)

  6、知道容積率求房地產(chǎn)單價

  7、不同期限、不同報酬率價格換算

  8、樓層調(diào)整

  9、估價特點描述正確的是(樓上提供哈,好像是模擬哈)

  10、幣種換算

  11、求成新率(82%)

  12、哈伯法則(900)

  13、功能折舊

  14、不屬于經(jīng)濟因素的是(城市化)

  15、表示錯誤的是(價值類型由估價師決定)

  各位,繼續(xù)接上.......

  單選:

  直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

  平均增減量我選的ABE

  報告簽字選的是:需要企業(yè)蓋公章,估價師可以手簽不蓋章,本人簽字不能代簽

  市場的權(quán)益因素:我選的地役權(quán),后面幾個選項忘了

  供給因素選的:市場價格,建造成本,技術(shù)水平,和預期,四個

  查封那個寫了/利潤比大小,我忘了是哪個,我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項里面兩個是對的)

  收益方式:自營的經(jīng)營收入和出租收入

  假設限制條件(三個:保護估價師、提醒報告使用人,還有A選項,但是是什么忘記了)

  基準地價(選了在范圍內(nèi),有完備的體系,不知道對不對)

  堆高最佳(不確定,比較保險寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

  1、平均增減量

  2、估價報告簽字(最后一道)

  3、市場法中權(quán)益狀況

  4、房地產(chǎn)供給影響因素

  5、不考慮查封影響的估價目的

  6、利潤率大小比較

  7、收益方式分類

  8、假設限制條件的作用

  9、基準地價對象使用條件

  10、最高最佳利用包括

  11、高層建筑地價分攤(三個選項)

  12、與估價對象相似包括(三個選項)

  網(wǎng)友版2

  2012年房地產(chǎn)估價師理論與方法真題(網(wǎng)友提供)

  1、多選題――考察“鑒證性估價”的概念;

  2、多選題――可以從事國有土地上房屋征收的估價機構(gòu)。參考答案:一、二、三級

  3、多選題――房地產(chǎn)估價的特征(本質(zhì))

  4、某人有一套80m2的住宅,且是唯一住房,出售時應交多少契稅。參考答案:契稅按1%計算

  5、判斷題――最高額抵押之前存在的債務不能轉(zhuǎn)入最高額抵押中。參考答案:錯

  6、多選題――影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素包括哪些。參考答案:通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、價值大小、開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況;

  7、多選題――影響房地產(chǎn)供給量的因素有哪些。參考答案:價格、成本、開發(fā)技術(shù)、預期

  8、多選題――考點是:名義價格和實際價格的概念。原題大致是某人買房,其中家電裝修占房價的5%,分期付款,求該房產(chǎn)的“純粹”價格。

  9、多選題――考點是:影響房地產(chǎn)價格的外部因素。經(jīng)濟因素的詳細內(nèi)容,干擾項是“金融制度政策”

  10、判斷題――考點是:基尼系數(shù)

  11、考點:房地產(chǎn)交易中,交易稅費非正常負擔情況的價格修正

  12、單選題――考點是:房地產(chǎn)狀況調(diào)整中不同樓層的價格調(diào)整

  13、單選題――考點是:平均發(fā)展速度

  14、多選題――考點是:平均增減量

  15、考點是:房地產(chǎn)價格市場狀況調(diào)整的價格變動率法

  16、單選題――考點是:補地價的測算,需要注意的是變化前后的價格定義不同,變化前是樓面地價,變化后是土地單價。

  17、考點:收益法中不同年限價格換算

  18、考點:受益期限的確定

  19、考點:累加法求報酬率

  20、考點:殘值率≠0時,求成新率

  21、考點:自有資金資本化率的計算

  22、考點:不同利潤率(直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率)的比較

  23、單選題――直線趨勢法中的a、b利用什么資料求取。參考答案:歷史價格資料

  24、考點:路線價中的“哈珀”法則

  25、多選題――高層建筑地價分攤的方法。參考答案:建筑面積、房地價值、土地價值

  26、判斷題――估價資料保存10年后可銷毀。

  計算題:

  1、某塊劃撥土地商檢的倉庫改為商用,面積?平方米,前6年凈收益是?萬元,報酬率是?,第6年的資本化率是10%,折現(xiàn)率是?,第6年轉(zhuǎn)讓稅費是轉(zhuǎn)讓收入的2%,求該房產(chǎn)的現(xiàn)值。

  2、某房產(chǎn),因沒有“行車”造成租金降低,正常租金是?元,實際租金是?元,如單獨增家需要?萬元,隨同增加需要?萬元,門窗損壞修復費?萬元,土地基準地價?,建筑物重建的各項成本已知,求該房產(chǎn)的現(xiàn)值。 解題大致思路:房地產(chǎn)市場價值=土地重新構(gòu)建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊

  網(wǎng)友版3

  1、土地重新購建價格數(shù)據(jù)肯定記不到了,說不定考試當天回憶能夠記到。思路應該是,在估價時點:土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊,即,土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*(49/60)

  2、80萬元的房產(chǎn),2萬非房產(chǎn)成分,首付一半,另外一半一年后支付。

  這個記得折現(xiàn)率是6%,不知道對不,不然就是8%。應該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74??紙錾蠒r間緊,太緊張了,我也不知道自己當時計算正確沒有了。

  3、還有一題非正常稅費的,對可比實例進行調(diào)整。一個調(diào)整是非正常稅費負擔的調(diào)整,應該是兩個調(diào)整,然后連乘。我應該是計算出錯,沒有找到合適答案。

  39+39/1.06=75.79,這個選擇哪個答案啊?是不是A

  對,單選有道求報酬率的!還有道求純粹房地產(chǎn)交易價格(扣除非房地產(chǎn)成分)!所以,單選又增加這兩道

  報酬率那個是7.78%吧

  還有哈,好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價對象合法

  接著第三頁的第一題是問估價中什么最先確定?(記憶很模糊了),反正是選A 估價目的

  好像是最后一道單選吧,我還記得選C呢,就是那個資料存檔10銷毀的!

  單選 還有個房產(chǎn)公司做評估要買地什么 選投資價值

  還有個好像是什么告訴使用面積,轉(zhuǎn)換成建筑面積?

  不是那個扣除家具,求純粹房地產(chǎn)價值哦,當中涉及使用面積跟建筑面積換算,好像是1:0.75吧!

  合法那題答案是B,選房地產(chǎn)對應的狀況合法。見理論書合法原則那節(jié)。

  計算題第二道,成本法,投資利息的計算,題目給的年利率是多少呀?

  對了 判斷還有一個自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量....可以按交易實例算... 我沒敢選

  斷還有一題,房地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費不可移動,所以經(jīng)濟位置也是固定不動的 我選錯的

  判斷整理如下

  1:“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估”,沒選

  2:“按照房地產(chǎn)分攤土地價值的計算,” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01。

  3:“報酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”, 錯

  4:“甲、乙土地,先計算樓面地價,然有一個是40年,一個是30年使用權(quán),購買乙土地比甲土地更劃算” 對。

  5:自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率,可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?jīng)]選。

  6:交通時間、距離,”交通費用什么的 錯。

  7:“接受估價委托后、受托機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務,并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?!?錯。

  8:商品住宅成本不包含營業(yè)性用房,對

  9、房地產(chǎn)在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)消費不可移動,所以經(jīng)濟地位固定不變 錯

  10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯

  11、房地產(chǎn)的容易變現(xiàn),通用性好的,獨立性好的等描述。對。

  12、高層面積按房地價值分攤,因為差別不大? 忘了

  一個是:市場法是最可靠的,因為是市場價格的體現(xiàn)。應該答案是錯

  一個是,檔案十年即可銷毀,是錯的

  網(wǎng)友版4

  單選:

  一題,決定房地產(chǎn)供給量的4個因素。

  一題,收益法中,凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

  一題,直接成本利潤率,投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較,直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

  一題:估價的假設和限制條件的的作用,記不清自己是選兩個選項還是三個選項(保護估計機構(gòu)和估價人員,告知、保護委托人和估價報告使用者。)

  一題:好像是平均增減量法,選的是A,B,E,

  單選:有一道計算是:x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計算下來x=675.14 ,

  我的多選題答案是:ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個

  有一道什么房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估,我沒選,我總覺得沒那么多,不敢選。

  還有一道題,按照房地產(chǎn)分攤土地,我算的結(jié)果和他差0.01,我覺得尾差引起的,我選的對

  還有一道應不應該排除商業(yè)用房,沒敢選

  還有一道題是報酬率和折現(xiàn)率,沒敢選。

  我敢選的都忘了。

  1:“房地產(chǎn)評估還可以包括什么項目投資評估”,這個記得我選了對。

  2:“按照房地產(chǎn)分攤土地價值的計算,”我選的對。

  3:“報酬率和折現(xiàn)率的性質(zhì)”,沒有選

  4:“甲、乙土地,先計算樓面地價,然有一個是40年,一個是30年使用權(quán),購買乙土地比甲土地更劃算”這個認真計算了,我選的對。

  5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率,可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?!眳⒖紩洗鸢甘钦_。我沒有選。

  6:有一題什么“交通時間、距離,”有點摸不著頭腦,沒有選。

  7:查書看到了,是以前的考題“接受估價委托后、受托機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務,并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?!?,應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師。” 我選的錯誤。多選最后一題應該選BCE,市場法中漏選一個地役權(quán)設立情況!

  1、估價特點 選模擬市場定價

  2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

  3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

  4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

  5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

  6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

  7、哈伯法則那題 選900

  8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

  9、有一題選什么估價目的的

  10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

  11、城市化(房產(chǎn)投機)是社會因素

  12、不屬于經(jīng)濟因素的是

  13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

  單選回憶(關鍵字,不分先后):

  1、價值減損(這個題輕敵了)

  2、凈收益遞減求合理期限

  3、交易稅費非正常負擔,求修正系數(shù)

  4、補地價

  5、表示錯誤的是(最后一道C)

  6、知道容積率求房地產(chǎn)單價

  7、不同期限、不同報酬率價格換算

  8、樓層調(diào)整

  9、估價特點描述正確的是(樓上提供哈,好像是模擬哈)

  10、幣種換算

  11、求成新率(82%)

  12、哈伯法則(900)

  13、功能折舊

  14、不屬于經(jīng)濟因素的是(城市化)

  15、表示錯誤的是(價值類型由估價師決定)

  各位,繼續(xù)接上.......

  單選:

  直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

  平均增減量我選的ABE

  報告簽字選的是:需要企業(yè)蓋公章,估價師可以手簽不蓋章,本人簽字不能代簽

  市場的權(quán)益因素:我選的地役權(quán),后面幾個選項忘了

  供給因素選的:市場價格,建造成本,技術(shù)水平,和預期,四個

  查封那個寫了/利潤比大小,我忘了是哪個,我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項里面兩個是對的)

  收益方式:自營的經(jīng)營收入和出租收入

  假設限制條件(三個:保護估價師、提醒報告使用人,還有A選項,但是是什么忘記了)

  基準地價(選了在范圍內(nèi),有完備的體系,不知道對不對)

  堆高最佳(不確定,比較保險寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

  1、平均增減量

  2、估價報告簽字(最后一道)

  3、市場法中權(quán)益狀況

  4、房地產(chǎn)供給影響因素

  5、不考慮查封影響的估價目的

  6、利潤率大小比較

  7、收益方式分類

  8、假設限制條件的作用

  9、基準地價對象使用條件

  10、最高最佳利用包括

  11、高層建筑地價分攤(三個選項)

  12、與估價對象相似包括(三個選項)

  判斷題:

  VXVV() XXVVX XVXVX

  說下判斷題吧,我還是沒記住幾道。

  判斷還有一個 在用價值在最高最佳利用下等于市場價值,在不合法的前提下,可能高于市場價值

  判斷還有:平均發(fā)展速度.連續(xù)上升或下降,數(shù)額大致相同 錯誤

  還有一題什么價值價格的 我也選錯的

  判斷題,有一道好像是倒數(shù)第二題求土地價值分攤,算出來精度不對,答案好像是錯了的;

  還有到經(jīng)營性用法要不要計入住宅價格中,我沒選,但我認為好像不應計入;

  單選求減損的那題,我估計選錯了,應該選A,可修復吧!

  我印象中就這幾個沒搞對!

  其他的印象不深了!

  判斷題一題:好像表述這樣“在用價值,合法利用下,現(xiàn)狀利用為最佳最高使用,在用價值等于市場價值,在不是合法利用下,在用價值可能高于市場價值?!保恢烙涘e沒有,我選的正確,這是書上的話,但是題目表述可能記錯了。

  計算題:

  第一題:該房地產(chǎn)持有期10年,有效毛收入50萬元,運營費用18萬元,有效毛收入年增長5%,運營費用年增長3%,報酬率8%。第10年資本化率是10%,銷售稅費6%。

  我的計算,收益法,按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算, 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值:273.27萬元, 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ,第10年年凈收益54.084,在第10年的轉(zhuǎn)售價值:54.04/10%=540.84 , 現(xiàn)值:273.27+540.8*(1-0.06)/(1.08^10)=508.75(萬元)

  第二道:功能折舊部分:年租金收益損失,0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216(萬元)

  功能折舊: 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78(萬元),

  建筑物經(jīng)濟壽命是49年,長壽項目的折舊年限是5年,建安,管理,銷售等費用是786.096+0.02v(設建筑物重新購建價格為v),其他的沒有時間做了。還記得判斷題有個乙土地比甲土地更劃算,算下來是正確的。 判斷房地價值分攤那個,計算下來也是正確的。

  計算題第一題:該房地產(chǎn)持有期10年,有效毛收入50萬元,運營費用18萬元,有效毛收入年增長5%,運營費用年增長3%,報酬率8%。

  我的計算,收益法,按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算, 10年收益房地產(chǎn)的現(xiàn)值:50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73

  10后轉(zhuǎn)售收入凈值=(50-18)/(1 10%)(1-(1/1 10%)^10=184.84

  兩值相加=273.73 184.84=458.11

  計算題第二道:我算的結(jié)果是1925.97 萬元 不知道有和我近似答案的同學沒

  第二道計算題,我算銷售費用和銷售稅費的時候,V用的是土地加建筑的重新構(gòu)建價格呀。導致后面投資利息和開發(fā)利潤也都是用的房地的重新構(gòu)建價格,是不是錯了呀

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