物業(yè)管理師輔導資料：房屋維修計劃的編制

　　房屋維修計劃的編制

　　1.房屋維修計劃編制的原則

　　編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。

　　所謂實事求是，是指應根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。

　　所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術與經(jīng)濟的關系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應充分考慮技術上的可行性和經(jīng)濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經(jīng)濟負擔。

　　所謂留有余地，是指計劃應有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應留有余地。

　　2.房屋維修計劃的內(nèi)容

　　房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

　　(1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。

　　(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：

　?、俜课菥S修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。

　?、诜课菥S修材料供應計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。

　?、鄯课菥S修機具供應計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。

　?、芊课菥S修技術支持計劃。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。

　?、莘课菥S修資金使用計劃。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。

　?、薹课菥S修成本及利潤計劃。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現(xiàn)利潤額計劃等。

　　3.房屋維修計劃的編制方法

　　(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：

　?、僖罁?jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預測和技術預測資料。

　?、诜课莸耐険p狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險;嚴重損壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經(jīng)常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。

　?、劬幹品课菥S修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質(zhì)等因素進行綜合全面的平衡。

　　(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：

　　①根據(jù)房屋完損狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。

　?、诟鶕?jù)有關技術要求和企業(yè)自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。

　?、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。

　　制定年度維修計劃時，還應注意以下幾點：

　?、賹ζ髽I(yè)自身條件應有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎上編制計劃。

　?、趯Ψ课輷p壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。

　?、墼诰幹朴媱潟r，應做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關系。

　　(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。

　?、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素。首先，應根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當安排維修任務和采取施工措施。其次應根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。再次應根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應盡量安排在營業(yè)淡季進行，學校用戶可安排在寒暑假期間施工等。

　　②季度維修計劃的編制。編制季度維修計劃時，應在年度維修計劃的指導下，根據(jù)季度特點及有關具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據(jù)。季度維修計劃中每個維修工程均應編制工程預算，以確定該工程的預算造價及工料消耗量指標，并在此基礎上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應計劃。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。

　?、墼露染S修計劃的編制。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準備情況主要指工程前期準備，包括工程項目的查勘設計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設備等準備情況。

　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調(diào)整。月度維修計劃應保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準后才可以調(diào)整計劃。

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