物業(yè)管理師輔導：房產(chǎn)價格政策

　　房產(chǎn)價格政策

　　(一)房產(chǎn)價格政策的涵義房產(chǎn)價格政策，是指中央和地方人民政府為管理房屋商品價格而制定的方針政策、價格標準和行政主管部門管理房產(chǎn)價格的權限、手段及監(jiān)督檢查制度的總稱。房產(chǎn)價格政策的涵義是：

　　1?在房產(chǎn)流通領域，要保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。在正確處理國家、集體、個人三者利益關系的前提下，保護房屋建設者、經(jīng)營者和消費者的合法經(jīng)濟權益。

　　2?在房產(chǎn)價格形式上，對居民住宅實行國家定價，對非住宅用房實行國家指導價，對企事業(yè)單位之間、私人之間的房產(chǎn)交易，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　3?在房產(chǎn)價格構成上，應當包括房屋生產(chǎn)的社會平均成本、應納稅金、企業(yè)利潤和正常的流通費用。

　　4?制定、調(diào)整實行國家定價和國家指導價的房產(chǎn)價格，應當接近房產(chǎn)價值，反映供求狀況，符合國家政策要求，并遵循以下原則：(1)各種不同類型的房屋應當保持合理的比價關系，房產(chǎn)價格與其它社會商品價格之間也應當保持合理的比價關系;(2)按照房屋的不同等級規(guī)格和質(zhì)量標準，實行按質(zhì)論價;(3)根據(jù)房屋的座落和新舊程度等不同的條件，實行合理的地段環(huán)境差價、朝向差價、樓層差價和新舊程度差價;

　　5?依照上述制造和調(diào)整實行國家定價和國家指導價的范圍和要求，區(qū)別不同類型的房屋，分別制定不同的價格標準。

　　以上就是房產(chǎn)價格政策的基本函義。

　　(二)房產(chǎn)價格政策的作用

　　城市房地產(chǎn)市場是我國整個市場體系的重要組成部分。房產(chǎn)價格則處于房地產(chǎn)市場的中心地位，它是調(diào)節(jié)房屋生產(chǎn)和消費的有效經(jīng)濟杠桿，是房產(chǎn)流通過程中各種經(jīng)濟利益的集中體現(xiàn)，是房地產(chǎn)市場運行機制中重要的構成因素。正確的房產(chǎn)價格政策與合理的房產(chǎn)價格體系，在房屋的生產(chǎn)、交換、分配、消費過程中具有極其重要的作用，歸納起來，有以下幾點：

　　1?有利于推動房屋建設的發(fā)展。實行正確的房產(chǎn)價格政策，建立合理的房產(chǎn)價格體系，對于房屋建設有巨大的推動作用。黨的十一屆三中全會以來，由于國家制定了正確的房產(chǎn)價格政策，建立了房產(chǎn)價格體系，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)有利可得，使房屋消費者承受得起，從而大大推動了城市房屋建設事業(yè)的發(fā)展。以北京為例：1978年以前，全市房屋建筑年竣工面積最多只有200～400萬平方米，1991年的竣工面積已達1千零幾十萬平方米，比1978年以前的最高年份增長了一倍半。

　　2?有利于搞活房地產(chǎn)流通。實行正確的房產(chǎn)價格政策，建立合理的房產(chǎn)價格體系，對搞活房地產(chǎn)流通十分有利。在實行改革開放以前，由于房產(chǎn)價格偏低，政策限制過死，房屋流通基本處于停滯狀態(tài)。實行改革開放以來，由于中央明確提出了房屋商品化方針，制定了合理的價格政策，不僅有大批新建商品房進入流通領域，而且有不少舊房進入市場出售或出租，房地產(chǎn)市場也變得活躍起來，據(jù)統(tǒng)計，北京市1990年新建商品房成交數(shù)量和舊房成交數(shù)量與前幾年相比，均有成倍上漲。

　　3?有利于調(diào)節(jié)住房消費。實行正確的房產(chǎn)價格政策，建立合理的房產(chǎn)價格體系，對住房消費能起到有效的調(diào)節(jié)作用。新中國成立以后，我國對職工住房實行低租金福利性的政策，住房支出在職工家庭消費支出中所占的比重越來越小，目前僅占家庭月平均收入的1%左右。由于租金過低，刺激了人們對住房的過高要求。自1987年以來，根據(jù)國務院關于實行住房制度改革的指示精神，煙臺、唐山等城市將每平方米住房月租金提高到1元以上，達到準成本租金水平，從而增加了居民的住房消耗支出，抑制了住房需求，使少數(shù)住房過多的居民主動退出了多余的住房。

　　4?有利于促進房屋建筑企業(yè)公平競爭。實行正確的房產(chǎn)價格政策，建立合理的房產(chǎn)價格體系，可以促進房屋建筑企業(yè)之間的公平競爭。對于進入流通領域的房屋都要分等定級，按質(zhì)論價，在劃定等級的基礎上，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。對于施工質(zhì)量好、工藝水平高、選用材料適當、使用功能齊全的優(yōu)質(zhì)房屋，要列入同類房屋的最高等級，評定最高的價格。對于施工質(zhì)量差、工藝水平低、使用功能不全或者粗制濫造、偷工減料的房屋，要列入同類房屋的最低等級，評定最低的價格。使付出勞動代價大者多得收益，使付出勞動代價小者少得收益，使投機取巧者不得收益。只要長期堅持這樣的價格政策，就一定會促進房屋建筑企業(yè)的公平競爭，推動房屋質(zhì)量不斷提高。

　　(三)制定房產(chǎn)價格政策的原則制定

　　房產(chǎn)價格政策，建立房產(chǎn)價格體系，屬于重要的行政決策。為了保證決策正確，必須遵循下列原則：

　　1?必須符合價值的原則。商品的價格必須符合價值，這是商品經(jīng)濟規(guī)律的客觀要求。制定房產(chǎn)價格政策，建立房產(chǎn)價格體系，也必須遵循房產(chǎn)價格必須符合房產(chǎn)價值的原則。只有如此，才能自覺地運用價格規(guī)律，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。我們應當在實際工作中努力實現(xiàn)這個原則，盡快扭轉(zhuǎn)部分房產(chǎn)價格與價值相互背離的扭曲現(xiàn)象。

　　2?必須實行按質(zhì)論價的原則。房產(chǎn)價格不僅有量的規(guī)定，更要有質(zhì)的要求。按質(zhì)論價，就要按照房屋的質(zhì)來確定房產(chǎn)的價格。所謂房屋的質(zhì)，就是指房屋在使用價值功能方面存在的差異。例如，房屋的結(jié)構、標準、用料、裝修、設備、地段環(huán)境、朝向、樓層、開間大小、附屬面積多少和施工質(zhì)量如何等項條件的不同，都能說明質(zhì)的差別，都會直接影響房屋的使用價值。因此，在建立房產(chǎn)價格體系時，必須客觀地反映房屋質(zhì)的差別。具體說來，就是對于不同質(zhì)的房屋，必須實行不同的價格標準，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，低質(zhì)低價，同類房屋的價格標準，必須反映房屋內(nèi)在質(zhì)的差別。

　　3?必須反映供求關系的原則。商品供求關系對價格漲落所發(fā)生的影響，是不言而喻的。對于房屋而言，供求關系對房產(chǎn)價格的影響也是十分顯著的。房屋數(shù)量高于消費需求數(shù)量，出現(xiàn)供過于求，房產(chǎn)價格就會下降;房屋生產(chǎn)數(shù)量低于消費需求數(shù)量，出現(xiàn)供不應求，房產(chǎn)價格就會上升。當前，房屋供不應求是主要矛盾，因此，房產(chǎn)價格必須隨著房屋供求關系的變化及時調(diào)整，以正確反映房產(chǎn)市場的供求狀況。當房產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應求時，應當把房產(chǎn)價格適當調(diào)高一些，用以鼓勵生產(chǎn)，限制消費，求得供求平衡。當房產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求時，應當把房產(chǎn)價格適當壓低一些，用以限制生產(chǎn)，鼓勵消費，求得新的供求平衡。房產(chǎn)價格必須反映市場狀況，也是不能違背的客觀規(guī)律。我們在制定房產(chǎn)價格政策時，必須遵循這一規(guī)律。

　　4?必須適應社會承受能力的原則。所謂房產(chǎn)價格的社會承受能力，包括企事業(yè)單位和職工個人兩個方面。我國是個發(fā)展中國家，生產(chǎn)水平還比較低，無論企事業(yè)單位或個人對于房屋消費的經(jīng)濟承受能力都是有一定限度的。房產(chǎn)價格的制定和調(diào)整，必須從現(xiàn)實情況出發(fā)，以國家、企事業(yè)單位和職工個人能夠承受的價格水平為立足點，不僅對職工的居住用房應該如此，對于不盈利的或盈利不多的企事業(yè)單位的生產(chǎn)營業(yè)用房也應如此。為了做到這一點，而又不使房屋的生產(chǎn)經(jīng)營者虧本，只有兩條辦法，一是控制房屋的建筑標準，降低房屋造價;二是國家和盈利企業(yè)對職工個人的住房消費，在力所能及的范圍內(nèi)給予適當補貼。

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