09年房估師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題及答案
一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)
第 1 題 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的,本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
【正確答案】: D
第 2 題 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型,本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)委托人
B.估價(jià)師
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對象
【正確答案】: C
第 3 題 下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A.在用價(jià)值為市場價(jià)值
B.投資價(jià)值屬于非市場價(jià)值
C.市場價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用
D.同一估價(jià)對象可能有不同類型的價(jià)值
【正確答案】: A
第 4 題 李某購買的商品房交付后,經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元,并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
【正確答案】: B
第 5 題 下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
【正確答案】: D
第 6 題 任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi),并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn),本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨(dú)一無二
D.不可移動(dòng)
【正確答案】: D
第 7 題 下列房地產(chǎn)中,變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是( )。
A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)
B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)
C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)
D.不可分割的房地產(chǎn)
【正確答案】: C
第 8 題 下列影響某套住宅價(jià)格的因素中,不屬于實(shí)物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
【正確答案】: B
第 9 題 對于同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是( )。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
【正確答案】: B
第 10 題 某套200┫、單價(jià)4000元/┫的住宅,要求成交時(shí)首付20萬元,余款在3年內(nèi)分3期支付,每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
【正確答案】: B
第 11 題 下列房地產(chǎn)價(jià)格中,相對能更好反映地價(jià)水平高低的是( )。
A.土地總價(jià)
B.土地單價(jià)
C.樓面地價(jià)
D.商品房價(jià)格
【正確答案】: C
第 12 題 設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使( )。
A.供役地的價(jià)值下降
B.需役地的價(jià)值下降
C.供役地與需役地的價(jià)值都下降
D.供役地與需役地的價(jià)值都上升
【正確答案】: A
第 13 題 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中,正確的是( )。
A.在賣方市場下,增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲
B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收,通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲
C.在買方市場下,增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降
D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款,通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降
【正確答案】: A
第 14 題 在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款,符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的( )。
A.謹(jǐn)慎原則
B.替代原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
【正確答案】: A
第 15 題 近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期,其估價(jià)類型可能是( )。
A.在建工程抵押估價(jià)
B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)
C.期房市場價(jià)值評(píng)估
D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)
【正確答案】: D
第 16 題 在某舊城改造的房屋拆遷中,因有的房屋登記的是使用面積,有的房屋登記的是建筑面積,所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是( )。
A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
B.統(tǒng)一付款方式
C.統(tǒng)一價(jià)格單位
D.統(tǒng)一市場狀況
【正確答案】: C
第 17 題 估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元,含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具,家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為( )萬元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
【正確答案】: B
第 18 題 某寫字樓的采光受到影響,為克服該影響,改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元,每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,報(bào)酬率為8%,該寫字樓因采光受影響造成的損失為( )萬元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
【正確答案】: C
第 19 題 某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/┫,已知該類房地產(chǎn)2009年3~10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100),該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為( )元/┫。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
【正確答案】: A
第 20 題 報(bào)酬率是一種與利率,內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率,對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是( )。
A.投資率是投資回收與投入資本的比率
B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資,不確定因素多,故報(bào)酬率應(yīng)低。反之,報(bào)酬率應(yīng)高
C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí),投資者將提高所要求的報(bào)酬率
D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí),其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率
【正確答案】: D
第 21 題 對于收益性房地產(chǎn)來說,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
【正確答案】: B
第 22 題 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn),年有效毛租金收入500萬元,年房屋折舊費(fèi)30萬元,維修費(fèi)、,保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元,水電供暖費(fèi)等40萬元,營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元,年抵押貸款還本付息額70萬元,租賃合同約定,保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
【正確答案】: D
第 23 題 某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元,建筑物價(jià)值為200萬元,建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年,土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【正確答案】: D
第 24 題 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000┫的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/┫,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/┫,開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/┫,開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
【正確答案】: B
第 25 題 某成片荒地面積1k┫,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓,開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元,年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是( )元/┫
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
【正確答案】: C
第 26 題 某寫字樓的建筑面積為4000┫,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年,由于沒有電梯,出租率僅為80%,月租金為30元/┫。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%,月租金為40元/┫,報(bào)酬率為6%,如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷,則該寫字樓可升值為( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
【正確答案】: D
第 27 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中,估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是( )。
A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間
B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間
C.開發(fā)完成后的時(shí)間
D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間
【正確答案】: B
第 28 題 現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值,經(jīng)測算,完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/┫,其中主體工程900元/┫,安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/┫。該在建工程主體部分已完成,未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成,未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為( )元/┫。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
【正確答案】: B
第 29 題 直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b,是由( )決定的。
A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料
B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料
D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料
【正確答案】: A
第 30 題 某類商品房2004~2008年的售價(jià)分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法,該類商品房2009年的價(jià)格為( )元/┫。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
【正確答案】: C
第 31 題 威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中,Ⅳ表示( )。
A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量
B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格
C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
【正確答案】: A
第 32 題 某工業(yè)用地總面積為3000┫,容積率為0.5,樓面地價(jià)為1000元/┫?,F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/┫。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為( )萬元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
【正確答案】: D
第 33 題 某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對象價(jià)值,估價(jià)結(jié)果偏高,其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.運(yùn)營費(fèi)用偏大
C.收益期限偏短
D.報(bào)酬率偏高
【正確答案】: D
第 34 題 某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象為寫字樓在建工程,采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí),開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí),土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值,實(shí)質(zhì)上采用了( )。
A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法
B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法
C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法
D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法
【正確答案】: D
第 35 題 在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中,當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí),應(yīng)( )。
A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定
D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定
【正確答案】: A
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對的,得2分;錯(cuò)選或多選的。不得分,少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)
第 36 題 下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
【正確答案】: A,B,C,D
第 37 題 下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中,應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有( )。
A.中華人民共和國物權(quán)法
B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例
D.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范
E.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見
【正確答案】: A,B,D,E
第 38 題 下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中,屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有( )。
A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)
E.提高建造成本
【正確答案】: B,D
第 39 題 在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中,房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括( )。
A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款
B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額
C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用
D.訴訟費(fèi)用
E.其他法定優(yōu)先受償款
【正確答案】: A,B,E
第 40 題 下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中,屬于非市場價(jià)值的有( )。
A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值
B.出租人權(quán)益價(jià)值
C.快速變現(xiàn)值
D.承租人權(quán)益價(jià)值
E.殘余價(jià)值
【正確答案】: C,E
第 41 題 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有( )。
A.建筑平面布置
B.朝向、樓層
C.環(huán)境景觀
D.土地開發(fā)程度
E.房屋完損等級(jí)
【正確答案】: A,D,E
第 42 題 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中,正確的有( )。
A.居民收入的真正增加,通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升
B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加,則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,則會(huì)促使房地產(chǎn)上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為,則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大
E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大
【正確答案】: A,B,C,D
第 43 題 根據(jù)現(xiàn)行法律,下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對象的有( )。
A.土地所有權(quán)
B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)
C.宅基地使用權(quán)
D.固有汽車加油站
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房
【正確答案】: A,C
第 44 題 下列房地產(chǎn)中,一般情況下適用市場法估價(jià)的有( )。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.房地產(chǎn)開發(fā)用地
C.行政辦公樓
D.寫字樓
E.在建工程
【正確答案】: A,B,D
第 45 題 就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出( )。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【正確答案】: A,B,E
第 46 題 成本法中,在計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括( )。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.銷售稅費(fèi)
【正確答案】: A,B,C,D
第 47 題 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地,預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房,前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售,銷售期為1年,下列選項(xiàng)中,正確的有( )。
A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日
B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日
C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日
D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日
E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日
【正確答案】: A,D,E
第 48 題 針對某個(gè)估價(jià)對象,下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中,正確的有( )。
A.理論上適用的估價(jià)方法,都必須選用
B.在適用的估價(jià)方法中,選用兩種即可
C.理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的,可以不用
D.必須選用兩種以上的估價(jià)方法,不能只選用一種估價(jià)方法
E.僅有一種估價(jià)方法適用的,可只選用一種估價(jià)方法
【正確答案】: A,C,E
第 49 題 甲地塊臨街深度為100ft,臨街寬度為15ft,形狀為矩形,總價(jià)為100萬元,相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”,下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中,正確的有( )。
A.若乙地塊臨街深度為25ft,則其總價(jià)為25萬元
B.若乙地塊臨街深度為50ft,則其總價(jià)為50萬元
C.若乙地塊臨街深度為75ft,則其總價(jià)為90萬元
D.若乙地塊臨街深度為100ft,則其總價(jià)為1 10萬元
E.若乙地塊臨街深度為150ft,則其總價(jià)為117萬元
【正確答案】: C,E
第 50 題 在房地產(chǎn)買賣中對估價(jià)有多種需要,包括評(píng)估( )。
A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值
B.買方愿意支付的最低價(jià)
C.買方可承受的最高價(jià)
D.賣方可接受的最低價(jià)
E.賣方愿意接受的最高價(jià)
【正確答案】: A,C,D
三、判斷題(共15題,每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào),用“√”表示正確,用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣1分,本題總分最多扣至零分)
第 51 題 在城市房屋拆遷中,如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大,則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 ( )
【正確答案】: ×
第 52 題 在城市房屋拆遷估價(jià)中,當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的,因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況,所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。 ( )
【正確答案】: ×
第 53 題 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言,從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值,一般大于市場價(jià)值。 ( )
【正確答案】: ×
第 54 題 在不考慮外部折舊的情況下,如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值,則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 ( )
【正確答案】: √
第 55 題 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 ( )
【正確答案】: ×
第 56 題 不論是何種估價(jià)目的,估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況,評(píng)估估價(jià)對象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況。 ( )
【正確答案】: ×
第 57 題 當(dāng)估價(jià)對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí),其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是:房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。 ( )
【正確答案】: √
第 58 題 房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益,無形收益通常難以貨幣化,難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮,但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。 ( )
【正確答案】: ×
第 59 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元,土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元,投資利息為200萬元,企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元,該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。 ( )
【正確答案】: √
第 60 題 成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估計(jì)對象價(jià)值的方法。 ( )
【正確答案】: √
第 61 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等,主要是根據(jù)估價(jià)對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。 ( )
【正確答案】: ×
第 62 題 一般來說,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),同一估價(jià)對象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。 ( )
【正確答案】: √
第 63 題 運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是,房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的,并且上升或下降的幅度大致接近,否則就不宜采用這種方法。 ( )
【正確答案】: ×
第 64 題 某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,劃分為三個(gè)等份,從街道方向算起,各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。 ( )
【正確答案】: √
第 65 題 一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。 ( )
【正確答案】: ×
四、計(jì)算題(共2題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程,需按公式計(jì)算的,要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)
第 66 題 王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款,貸款成數(shù)為6成,貸款金額為200萬元,貸款年利率為8%,貸款期限為5年,按月等額還。2009年10月18 13,王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元,運(yùn)營費(fèi)用為26萬元,此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%,未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%,抵押貸款成數(shù)一般為6成。
請計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。
第二年運(yùn)營費(fèi)用=634.90萬元×(2101.8-1814)萬元×25%=706.85萬元
第三年運(yùn)營費(fèi)用=634.90萬元×(2390.85-2101.8)萬元×25%=707.16萬元
第四年運(yùn)營費(fèi)用=634.90萬元×(2681.21-2390.85)萬元×25%=707.49萬元
第一年凈收益=1179.10萬元
第二年凈收益=1394.95萬元
第三年凈收益=1683.69萬元
第四年凈收益=1973.72萬元
收益期限為40年-2年=38年
更多信息請?jiān)L問:房地產(chǎn)估價(jià)師頻道 房地產(chǎn)估價(jià)師論壇
·2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月15.16日
·2011房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
·2011年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
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