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09年房估師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案

更新時間:2010-12-09 13:46:16 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  一、單項選擇題(共35小題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

  第 1 題 對于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場和正常運營狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時間稱為(  )。

  A.設計壽命

  B.經(jīng)濟壽命

  C.法定壽命

  D.自然壽命

  【正確答案】: B

  第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高,這說明房地產(chǎn)投資具有(  )的特性。

  A.變現(xiàn)性差

  B.易受政策影響

  C.依賴專業(yè)管理

  D.效益外溢和轉移

  【正確答案】: D

  第 3 題 甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是(  )。

  A.甲物業(yè)投資風險大

  B.乙物業(yè)投資風險大

  C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同

  D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小

  【正確答案】: B

  第 4 題 如果整個投資市場的平均收益率為15%,國債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23,則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是(  )。

  A.10.38%

  B.11.07%

  C.12.45%

  D.13.62%

  【正確答案】: A

  【參考解析】: 9%+0.23(15%-9%)=10.38%

  第 5 題 2008年,某市可供租售的房屋面積為3000萬in2,其中可供銷售的住宅面積為1800萬┫,可供出租的住宅面積為450萬┫;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112,其中銷售的住宅面積為1680萬┫,出租的住宅面積為320萬┫。該市2008年住宅市場吸納率為(  )。

  A.71.11%

  B.88.89%

  C.91.67%

  D.93.33%

  【正確答案】: C

  第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是(  )。

  A.半個月

  B.2個月

  C.半年

  D.2年

  【正確答案】: D

  第 7 題 房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括(  )。

  A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性

  B.房地產(chǎn)市場供給的異質性

  C.土地所有權的排他性

  D.土地的有限性

  【正確答案】: A

  第 8 題 房地產(chǎn)市場自然周期中,在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上,空置率由(  )。

  A.上升到下降

  B.下降到上升

  C.高于合理空置率到低于合理空置率

  D.低于合理空置率到高于合理空置率

  【正確答案】: C

  第 9 題 橫道圖法用于項目建設階段的(  )。

  A.質量控制

  B.進度控制

  C.成本控制

  D.合同管理

  【正確答案】: B

  第 10 題 在正式申請竣工驗收之前,開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由(  )列出質量缺陷清單。

  A.開發(fā)商

  B.承包商

  C.監(jiān)理工程師

  D.使用單位

  【正確答案】: C

  第 11 題 需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是(  )。

  A.目標定價法

  B.價值定價法

  C.挑戰(zhàn)定價法

  D.成本加成定價法

  【正確答案】: A

  第 12 題 在一定時期內,某類商品房的市場潛量是指這類商品房的(  )。

  A.市場需求上限

  B.市場有效需求

  C.市場現(xiàn)實需求

  D.市場最低需求

  【正確答案】: A

  第 13 題 某市2008年住宅的預測銷售量為500萬┫,實際銷售量為650萬┫,平滑指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為(  )萬┫。

  A.500.0

  B.537.5

  C.612.5

  D.650.0

  【正確答案】: C

  第 14 題 某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅,該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是(  )戰(zhàn)略。

  A.形象差異化

  B.人員差別化

  C.服務差別化

  D.產(chǎn)品差別化

  【正確答案】: D

  第 15 題 某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程,這一現(xiàn)象反映了消費者市場的(  )。

  A.替代性

  B.發(fā)展性

  C.地區(qū)性

  D.復雜性

  【正確答案】: B

  第 16 題 認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是(  )。

  A.馬克思的利率決定理論

  B.可貸資金利率理論

  C.Is—1M曲線模型利率理論

  D.流動性偏好利率理論

  【正確答案】: D

  第 17 題 若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實際利率為(  )。

  A.5.77%

  B.6.00%

  C.10.00%

  D.14.40%

  【正確答案】: A

  第 18 題 某商鋪的租賃期為15年,租金按每年5%的比例遞增,第1年的租金為1萬元,租金于每年的年初收取,年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為(  )萬元。

  A.11.41

  B.11.49

  C.12.41

  D.12.49

  【正確答案】: C

  第 19 題 李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅,該筆貸款的期限為20年,年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元,則從第8年開始的月還款額為(  )元。

  A.3456.09

  B.3505.95

  C.3509.74

  D.3705.73

  【正確答案】: C

  第 20 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間,建成后用于出租經(jīng)營,預計經(jīng)濟壽命為40年,土地使用權年限為50年,則該項目的經(jīng)營期為(  )年。

  A.37

  B.40

  C.43

  D.50

  【正確答案】: B

  第 21 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目,當i1=14%時,凈現(xiàn)值為450萬元;當i2=15%時,凈現(xiàn)值為-200萬元,平均資金成本率為13.2%,基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為(  )。

  A.20%

  B.14.31%

  C.14.69%

  D.14.80%

  【正確答案】: C

  第 22 題 某商鋪的購買價格為100萬元,其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還,年利率為7%,預計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元,如果不考慮物業(yè)增值收益,則第1年的投資回報率為(  )。

  A.5.00%

  B.7.50%

  C.18.36%

  D.28.85%

  【正確答案】: C

  第 23 題 趙某以12000元/┫的價格購買了230┫的商鋪用于出租經(jīng)營,購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還,年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元,則其償債備付率為(  )。

  A.0.12

  B.0.21

  C.1.26

  D.2.05

  【正確答案】: C

  第 24 題 房地產(chǎn)投資方案比選通常是在(  )之間進行。

  A.獨立方案

  B.互斥方案

  C.凈現(xiàn)值法

  D.等額年費用法

  【正確答案】: B

  第 25 題 對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時,應采用的方法是(  )。

  A.等額年值法

  B.差額投資內部收益率法

  C.凈現(xiàn)值法

  D.等額年費用法

  【正確答案】: A

  第 26 題 下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中,正確的是(  )。

  A.空置率與有效毛收入呈反向變動

  B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約,可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響

  C.權益投資比率高,意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加

  D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

  【正確答案】: A

  第 27 題 各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時,以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù),此時應選擇的判別指標是(  )。

  A.凈現(xiàn)值

  B.凈現(xiàn)值期望值

  C.凈現(xiàn)值標準差

  D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)

  【正確答案】: D

  第 28 題 下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎參數(shù)中,屬于收益相關指標的是(  )

  A.出租率

  B.基準收益率

  C.成本利潤率

  D.財務杠桿比率

  【正確答案】: A

  第 29 題 某賓館開發(fā)項目共有150間客房,平均每間客房的面積為40┫,總建筑面積為6800┫。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/┫,每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為(  )萬元。

  A.1800

  B.2040

  C.2100

  D.2380

  【正確答案】: C

  第 30 題 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是(  )。

  A.全部投資現(xiàn)金流量表

  B.資本金現(xiàn)金流量表

  C.借款還本付息估算表

  D.投資計劃與資金籌措表

  【正確答案】: B

  第 31 題 租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是(  )。

  A.置業(yè)投資

  B.設備租賃

  C.售后回租

  D.權益融資

  【正確答案】: C

  第 32 題 商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括(  )。

  A.開發(fā)商違法預售

  B.借款人賴賬不還

  C.借款人拖延還款

  D.房地產(chǎn)市場供需失衡

  【正確答案】: D

  第 33 題 在貸款綜合評價中,項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級,其中AAA級對應的風險系數(shù)為(  )。

  A.50%

  B.60%

  C.70%

  D.80%

  【正確答案】: D

  第 34 題 在寫字樓出租中,室內標準化裝修的費用通常由(  )支付。

  A.業(yè)主

  B.承租人

  C.物業(yè)服務企業(yè)

  D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同

  【正確答案】: A

  第 35 題 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元,假設在某報告期內的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金,物業(yè)其他收入為2萬元,則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為(  )萬元。

  A.22.0

  B.24.0

  C.25.6

  D.26.0

  【正確答案】: D

  二、多項選擇題(共15小題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的,得2分;錯選或多選的,不得分,少選且選擇正確的,每個選項得0.5分。)

  第 36 題 下列風險中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有(  )。

  A.市場供求風險

  B.變現(xiàn)風險

  C.利率風險

  D.時間風險

  E.資本價值風險

  【正確答案】: A,B,C

  第 37 題 對房地產(chǎn)市場結構進行分析,除了要分析供求結構,通常還分析(  )。

  A.價格結構

  B.總量結構

  C.檔次結構

  D.投資結構

  E.租買結構

  【正確答案】: B,D,E

  第 38 題 房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有(  )。

  A.競爭性

  B.壟斷性

  C.外部性

  D.均衡性

  E.信息不對稱性

  【正確答案】: B,C,E

  第 39 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括(  )。

  A.工程質量保修書

  B.可行性研究報告

  C.竣工圖

  D.住宅使用說明書

  E.竣工驗收備案表

  【正確答案】: C,E

  第 40 題 采取隨行就市定價法確定價格的情形有(  )。

  A.開發(fā)商處于市場領導者地位

  B.開發(fā)商難以估算成本

  C.開發(fā)商的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近

  D.開發(fā)商打算與同行和平共處

  E.開發(fā)商具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力

  【正確答案】: B,D

  第 41 題 房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商(  )。

  A.選擇合適的項目位置

  B.尋找投資合作伙伴

  C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

  D.判斷租買時機

  E.進行土地使用權出讓決策

  【正確答案】: A,B,C

  第 42 題 開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內容通常有(  )。

  A.供需分析

  B.競爭分析

  C.市場占有率分析

  D.投資收益分析

  E.宏觀因素分析

  【正確答案】: A,B,C

  第 43 題 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式中,現(xiàn)金流出包括土地成本的有(  )。

  A.購買—持有—出租—出售

  B.購買一更新改造—出售

  C.購買一更新改造—出租—出售

  D.開發(fā)—銷售

  E.開發(fā)—持有—出租—出售

  【正確答案】: D,E

  第 44 題 投資回報率與資本金凈利潤率的差異,主要在于前者考慮了(  )。

  A.物業(yè)增值收益

  B.所得稅

  C.還本付息額

  D.投資者權益增加值

  E.權益投資

  【正確答案】: A,D

  第 45 題 下列關于差額投資內部收益率的表述中,正確的有(  )。

  A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

  B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

  C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率

  D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時,以投資大的方案為優(yōu)選方案

  E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時,應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案

  【正確答案】: B,D

  第 46 題 下列風險分析的內容中,屬于風險估計階段工作的有(  )。

  A.風險產(chǎn)生的原因分析

  B.風險發(fā)生的概率大小分析

  C.風險因素檢驗

  D.風險變量間的相關性分析

  E.風險概率分布情況分析

  【正確答案】: B,E

  第 47 題 實物期權方法可以應用于房地產(chǎn)投資決策,主要是因為房地產(chǎn)投資具有(  )。

  A.可預測性

  B.不可控性

  C.不可逆性

  D.可延期性

  E.不可彎更性

  【正確答案】: C,D

  第 48 題 編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前,應先編制(  )。

  A.現(xiàn)金流量表

  B.損益表

  C.資金使用計劃

  D.資金籌措計劃

  E.資金來源與運用表

  【正確答案】: C,D

  第 49 題 按信托性質分類,房地產(chǎn)投資信托基金的類型有(  )。

  A.權益型

  B.抵押型

  C.傘型合伙

  D.多重合伙

  E.混合型

  【正確答案】: A,C

  第 50 題 物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括(  )。

  A.確立管理目標

  B.制定維修養(yǎng)護方案

  C.制定安全保衛(wèi)方案

  D.提出預算

  E.確定物業(yè)服務費的收費標準

  【正確答案】: A,B,C,D

  三、判斷題(共15小題,每題1分。請根據(jù)判斷結果,用

  第 51 題 具有相同市場價值的房地產(chǎn),其投資價值因人而異。 (  )

  【正確答案】: √

  第 52 題 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 53 題 量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 54 題 開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構時,不僅要考察其代理的成功率,還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 (  )

  【正確答案】: √

  第 55 題 一個整體市場能夠細分為若干子市場,主要是因為顧客需求存在差異性。(  )

  【正確答案】: √

  第 56 題 個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時,各期還款額中包含的本金相等。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 57 題 只要商品住宅的價格不下跌,就不會發(fā)生次貸危機。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 58 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 (  )

  【正確答案】: √

  第 59 題 借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 60 題 不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定,且其發(fā)生概率也未知的決策。 (  )

  【正確答案】: √

  第 61 題 最高租售價格與預測租售價格之間差距越大,說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 62 題 基礎設施建設費是指居住小區(qū)內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。 (  )

  【正確答案】: ×

  第 63 題 預租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。 (  )

  【正確答案】: √

  第 64 題 無論是權益融資還是債務融資,資金融出方都要承擔項目的投資風險。(  )

  【正確答案】: ×

  第 65 題 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。 (  )

  【正確答案】: ×

  四、計算題(共2小題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式,僅有計算結果而無計算過程的,不得分)

  第 66 題 王某以12000元/┫的價格購買了10間建筑面積均為80┫的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款,其余為自有資金。另外,王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用,于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修,同時辦理了產(chǎn)權證,在辦證時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是:第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/┫的價格賣掉其中2間商鋪,其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/┫的價格又賣掉其中3間商鋪,其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/┫的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅)。假設:在整個經(jīng)營期間,商鋪的租金保持200元/(月·┫)(按建筑面積計)不變,空置和收租損失不計,年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初,每年的租金于年初收取,年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。

  (1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應的計算過程。

  (2)列出自有資金財務凈現(xiàn)值的公式并代入相應數(shù)據(jù)(不要求計算出結果)。(10分)

  自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)


      年末

      0

      1

      2

      39

      10

      1114

      15

      1619

      20

      現(xiàn)金流入

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      年毛租金收入

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      凈轉售收入

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      現(xiàn)金流出

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      購房、辦證及裝修投入

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      年還本付息

       

       

       

       

       

       

       

       

       

      年運營成本

       

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