2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識(shí)點(diǎn):建筑物去分所有權(quán)

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　　建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其特征有：

　　(1)內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　　(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利必須一起處分，不得單獨(dú)處分。

　　(3)標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體。

　　(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)

　　專(zhuān)有權(quán)是指業(yè)主就其專(zhuān)有部分所享有的所有權(quán)。所謂專(zhuān)有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為此種專(zhuān)有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。

　　區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分屬于不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。該專(zhuān)有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專(zhuān)有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。

　　3.業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒(méi)有約定時(shí)，各個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專(zhuān)有部分所占的比例定之。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　4.土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專(zhuān)有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來(lái)確定。在土地使用權(quán)和專(zhuān)有部分的關(guān)系上實(shí)行連動(dòng)主義，即只能一起處分，不得分離。

　　5.成員權(quán)

　　成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有約束力。對(duì)于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。

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