《物業(yè)經營管理》第二章考點:房地產投資的特征

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第二章知識點匯總

　　房地產投資的特性

　　(l)位置固定性或不可移動性。

　　位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。

　　(2)壽命周期長。

　　房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。

　　房地產壽命可以區(qū)分為經濟壽命和自然壽命。

　　經濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間;

　　自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。

　　自然壽命一般要比經濟壽命長得多。

　　房地產的經濟壽命與其使用性質相關。

　　應該指出的是，稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

　　(3)適應性。

　　適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。

　　房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。

　　由于這個原因，置業(yè)投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。

　　(4)各異性。

　　各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。

　　由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　每一宗物業(yè)在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　(5)政策影響性。

　　政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。

　　政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　(6)專業(yè)管理依賴性。

　　專業(yè)管理依賴性是指房地產投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

　　(7)相互影響性。

　　相互影響性是指房地產價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。