物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)講義:房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

　　從前面的敘述中我們已經(jīng)知道，需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5― 1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。

　　設(shè)想圖5―1所說(shuō)的某類(lèi)物業(yè)是人們特別感興趣的商品住宅，那么有哪些因素會(huì)影響商品住宅的需求，或者說(shuō)哪些市場(chǎng)條件的變化會(huì)導(dǎo)致對(duì)商品住宅需求的變化呢?

　　1.收入的變化。一般來(lái)說(shuō)，收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導(dǎo)致對(duì)商品住宅購(gòu)買(mǎi)需求增加，但對(duì)出租住宅的需求會(huì)相應(yīng)減少。

　　2.其他商品的價(jià)格變化。畫(huà)需求曲線時(shí)經(jīng)常假設(shè)其他商品的價(jià)格保持不變，但實(shí)際的市場(chǎng)情形并不一定是這樣。例如上海的商品住宅市場(chǎng)，由于多層住宅價(jià)格的迅速上升使居民對(duì)高層住宅需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致高層住宅價(jià)格攀升，使高層商品住宅需求曲線向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互補(bǔ)的商品的價(jià)格變化，會(huì)影響原商品的需求。

　　3.對(duì)未來(lái)的預(yù)期。盡管某種商品的價(jià)格不發(fā)生變化，但消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收人、利率和購(gòu)買(mǎi)某種商品的可能性等的預(yù)期也會(huì)影響到對(duì)某種商品的當(dāng)前需求。例如，居民預(yù)期未來(lái)住房抵押貸款利率可能下調(diào)、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會(huì)引起需求的增加，使當(dāng)前的需求曲線向右平移。

　　4.政府政策的變化。政府房地產(chǎn)稅收政策、住房政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會(huì)影響當(dāng)前的房地產(chǎn)需求。例如，降低交易稅費(fèi)、停止住房實(shí)物分配，極大地推動(dòng)了個(gè)人住房需求的增加。

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