銷售取得不動產預繳稅款錯誤分析

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　　某省H市甲企業(yè)為一般納稅人，2016年5月銷售其于同省W市購買的寫字樓，取得含稅銷售收入1110萬元，該寫字樓取得時的購置原價為630萬元，選擇適用一般計稅方法。

　　該納稅人自行計算的預繳稅款為(11，100，000-6，300，000)÷(1+11%)×5%=216216.22元，填報了《增值稅預繳稅款表》如下，并準備向W市國稅局預繳稅款并申報納稅。

　　上述納稅人的處理存在三處錯誤

　　一、銷售取得的不動產應向地稅預繳稅款

　　根據《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務總局公告2016年第19號)：“營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產和其他個人出租不動產的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務，以方便納稅人辦稅。”

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　　《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第三條規(guī)定， 一般納稅人銷售取得的不動產應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　H市的甲銷售其于W市購買的寫字樓，即為納稅人銷售其取得的不動產，應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。所以甲納稅人應當向W市的主管地稅部門預繳稅款，而非向H市的主管國稅部門預繳。

　　二、銷售取得的不動產預繳稅款不填報《增值稅預繳稅款表》

　　《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第13號)附件6《增值稅預繳稅款表》填寫說明中明確指出：

　　“本表適用于納稅人發(fā)生以下情形按規(guī)定在國稅機關預繳增值稅時填寫。

　　(一)納稅人(不含其他個人)跨縣(市)提供建筑服務。

　　(二)房地產開發(fā)企業(yè)預售自行開發(fā)的房地產項目。

　　(三)納稅人(不含其他個人)出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產。”

　　“預征項目和欄次”部分的第2欄“銷售不動產”限于房地產開發(fā)企業(yè)預售自行開發(fā)的房地產項目預征稅款填報，不包括納稅人銷售取得的不動產預繳申報。

　　納稅人銷售其取得的不動產向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款時不填報《增值稅預繳稅款表》，仍按地稅原有的申報體系進行。

　　三、銷售取得的不動產計算預繳稅款均按5%進行含稅換算

　　根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)，“一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。”

　　國家稅務總局公告2016年第14號第六條進一步規(guī)定：“其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區(qū)分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：

　　(一)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

　　應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

　　(二)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

　　應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%”

　　所以在計算應預繳稅款時，并不區(qū)分是一般計稅還是簡易計稅，含稅換算均是除以(1+5%)，所以案例中應預繳稅款=(11，100，000-6，300，000)÷(1+5%)×5%=228，571.43元，甲納稅人因為除以(1+11%)將導致少預繳稅款。

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