2024年cpa稅法知識(shí)點(diǎn)總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法
本文為大家整理了2024年cpa稅法知識(shí)點(diǎn)總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法,本章為重要的一章,主要考核客觀題和計(jì)算題。涉及到的考點(diǎn)有房產(chǎn)稅征稅范圍和納稅義務(wù)人、房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算等內(nèi)容。
2024年cpa稅法知識(shí)點(diǎn)總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法
【必考點(diǎn)1】房產(chǎn)稅征稅范圍
1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。
房產(chǎn),指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。其他一些沒有屋頂和圍墻的設(shè)施比如露天游泳池、露天停車場(chǎng)、噴水池花園等都不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房,應(yīng)按規(guī)定征稅。
房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),不包括農(nóng)村的。
2.在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。
具體情形 | 納稅義務(wù)人 |
產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的 | 由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅 |
產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的 | 由集體單位和個(gè)人納稅 |
產(chǎn)權(quán)出典的 | 由承典人納稅 |
產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的 | 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 |
產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 | 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 |
無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的 | 由使用人代為繳納房產(chǎn)稅 |
【1-單選題】下列房屋及建筑物中,屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是( )。(2020年)
A.加油站的遮陽(yáng)棚
B.建在室外的露天游泳池
C.位于市區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用房
D.農(nóng)村的居住用房
【答案】C
【解析】選項(xiàng)AB:房產(chǎn)稅以“房產(chǎn)”為征稅對(duì)象,加油站遮陽(yáng)棚、室外露天游泳池不具有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu),不符合房產(chǎn)的特征,不征收房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C:位于市區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用房屬于我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍;選項(xiàng)D:我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅范圍不包括農(nóng)村。
【2-多選題】下列情形中,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅的有( )。
A.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的
B.房屋租典糾紛未解決的
C.房屋承典人不在房屋所在地的
D.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的
【答案】ABCD
【解析】產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。
【3-單選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的表述中,符合稅法規(guī)定的是( )(2023年)
A.房產(chǎn)融資租賃的,其納稅義務(wù)人為出租人
B.商鋪出典的,其納稅義務(wù)人為商鋪產(chǎn)權(quán)所有人
C.辦公樓抵押的,其納稅義務(wù)人為辦公樓抵押權(quán)人
D.廠房出租免租金期間,其納稅義務(wù)人為廠房產(chǎn)權(quán)所有人
【答案】D
【解析】選項(xiàng)A:房產(chǎn)融資租賃的,房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為承租人;選項(xiàng)B:房屋產(chǎn)權(quán)出典的,房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為承典人;選項(xiàng)C:房產(chǎn)抵押的,房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。
【必考點(diǎn)2】房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
(一)稅率
1.從價(jià)計(jì)征
按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)征,稅率為1.2%。
2.從租計(jì)征
按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征,稅率為12%。
對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
(二)計(jì)稅依據(jù)
1.從租計(jì)征
房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
(1)房產(chǎn)租金收入,包括貨幣收入和實(shí)物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。
(2)租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
(3)出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑物的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
2.從價(jià)計(jì)征
依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
(1)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)的原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
(3)納稅人對(duì)原有房屋改、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。
3.特殊用途和形式的房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
(1)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)。
投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按照房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資、收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)由出租方按租金收入從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
(2)融資租賃的房屋。
融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
(3)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。
居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的,從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅;出租的,從租計(jì)征房產(chǎn)稅。
【4-單選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的是( )。(2022年、2011年)
A.房產(chǎn)市值
B.房產(chǎn)余值
C.房產(chǎn)原值
D.房產(chǎn)租金
【答案】B
【解析】融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
(4)房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑。
包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等,均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中,對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,例如地下室、地下停車場(chǎng)等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。
自用的獨(dú)立地下建筑,按照以下方式計(jì)稅:
①地下建筑屬于工業(yè)用途的,以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;
②地下建筑屬于商業(yè)和其他用途的,以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
【5-單選題】下列關(guān)于地下建筑涉及房產(chǎn)稅處理的表述中,正確的是( )。(2022年)
A.地下建筑出租的,以其租金收入為計(jì)稅依據(jù)
B.與地上相連的地下建筑應(yīng)單獨(dú)作為課稅對(duì)象征收房產(chǎn)稅
C.自用的工業(yè)用途房產(chǎn),以房屋原價(jià)的70% ~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值
D.房產(chǎn)原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由省級(jí)、計(jì)劃單列市土地管理部門確定
【解析】選項(xiàng)B:與地上房屋相連的地下建筑物,要將地上地下視為一個(gè)整體,按照地上房屋建筑物的規(guī)定計(jì)稅;選項(xiàng)C:獨(dú)立的地下建筑物作為工業(yè)用途的,以房屋原價(jià)的50% ~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;選項(xiàng)D:房產(chǎn)原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和稅務(wù)部門在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。
【答案】A
【6-單選題】下列情形中,應(yīng)該從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的是( )。(2019年)
A.單位出租地下人防設(shè)施的
B.以勞務(wù)為報(bào)酬抵付房租的
C.以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行自營(yíng)的
D.個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的
【答案】C
【解析】選項(xiàng)A:?jiǎn)挝怀鲎獾叵氯朔涝O(shè)施的,從租計(jì)征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)B:如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征;選項(xiàng)C:以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行自營(yíng)的,依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征;選項(xiàng)D:個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,從租計(jì)征房產(chǎn)稅
【7-多選題】下列項(xiàng)目中,應(yīng)以房產(chǎn)租金作為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅的有( )。(2015年)
A.以融資租賃方式租入的房屋
B.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的房屋
C.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自營(yíng)的共有經(jīng)營(yíng)性房屋
D.以收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方式投資的房屋
【答案】BD
【解析】選項(xiàng)A:融資租賃的房產(chǎn),由承租人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)B:以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的房屋,以房產(chǎn)租金作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C:對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)自營(yíng)的共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人按照房產(chǎn)的余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D:對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),投資者參與投資利潤(rùn)分紅,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
【8-多選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的表述中,符合稅法規(guī)定的有( )。(2020年)
A.融資租賃房屋的,以房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅
B.納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值
C.房屋出典的,由承典人按重置成本計(jì)算繳納房產(chǎn)稅
D.經(jīng)營(yíng)租賃房屋的,以評(píng)估價(jià)格計(jì)算繳納房產(chǎn)稅
【答案】AB
【解析】選項(xiàng)A:融資租賃房屋,本質(zhì)上是一種變相分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式,因此在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí),應(yīng)由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C:產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)所有人已無(wú)權(quán)支配房屋,因此由承典人以房屋原值按規(guī)定扣除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D:經(jīng)營(yíng)租賃房屋的,由房屋產(chǎn)權(quán)所有人以取得的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
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