2009年注冊會計師《經(jīng)濟法》物權(quán)法七

　　(三)私人(自然人)所有權(quán)

　　私人對其合法收入、房屋、生產(chǎn)工具、生活用品、原材料等動產(chǎn)、不動產(chǎn)都可以享有所有權(quán)。合法儲蓄、投資及其收益都可以得到法律保護。

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)概念

　　根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所有產(chǎn)生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有部分所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個構(gòu)成要素作為一個整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)的根本屬性仍在于單獨所有，共有部分及管理權(quán)部分均是為區(qū)分所有服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓時，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1、專有部分的所有權(quán)

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　2、共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

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