2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考題(8)

問(wèn)答題：

(一)某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《×× 市建筑工程施工驗(yàn)收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

1.簡(jiǎn)述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。

2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?

(二)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作?

(三)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評(píng)估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么?

參考答案：

(一)1.通過(guò)實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過(guò)以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長(zhǎng)，所以對(duì)未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

(二)解法一：擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期

公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法等預(yù)測(cè)建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(土地) 應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測(cè)算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)撰寫(xiě)并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。

解法二：

1.選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

2.了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

3.了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法收益法等預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專(zhuān)業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格。

6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告。

(三)

選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計(jì)算公式為

地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

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