2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(12)

1、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%下的價(jià)格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，則其價(jià)格最接近于(　)元/㎡。

A、3816

B、3899

C、4087

D、4000

2、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為5500元/m2;若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為(　)元/㎡。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

3、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為(　)元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于(　)萬(wàn)元。

A、280

B、285

C、290

D、295

7、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

8、某寫字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

9、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是(　)。

A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

10、馬克思的地租理論不包括(　)。

A、級(jí)差地租

B、剩余地租

C、壟斷地租

D、絕對(duì)地租

答案

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。參見(jiàn)教材P224。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價(jià)值換算公式法：Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×(1+7%)40×[(1+8%)30-1]/{8%×(1+8%)30×[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)。參見(jiàn)教材P224。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。參見(jiàn)教材P224。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見(jiàn)教材P228。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[ I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)] ×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[ 80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)] ×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P231。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(萬(wàn)元)。選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A，280萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P233。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P233～234。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式。V=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計(jì)算得到：V=10013.49(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P235。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。參見(jiàn)教材P238。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。馬克思關(guān)于地租的計(jì)算，可以從他對(duì)級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租的論述中反映出來(lái)。參見(jiàn)教材P247。

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