2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十八）

單項(xiàng)選擇題

1.下列選項(xiàng)，不屬于保險(xiǎn)資金特點(diǎn)的是(　)。

A.有高比例的長(zhǎng)期投資

B.負(fù)債具有不確定性

C.責(zé)任準(zhǔn)備金具有預(yù)估性

D.到期需要還本付息

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。選項(xiàng)D是負(fù)債的特點(diǎn)。參見教材P337。

2下列貨幣政策工具中，屬于促進(jìn)商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸規(guī)模的貨幣政策是(　)。

A.提高再貼現(xiàn)利率

B.提高法定存款準(zhǔn)備金率

C.提高消費(fèi)貸款首付款比例

D.提高央行在公開市場(chǎng)上有價(jià)證券的買入量

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是貨幣政策及貨幣政策工具。公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)，是指中央銀行在公開市場(chǎng)上買賣有價(jià)證券來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。提高央行在公開市場(chǎng)上有價(jià)證券的買入量，可以促進(jìn)商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸規(guī)模。參見教材P247。

3.商業(yè)銀行的最基本職能是(　)。

A.充當(dāng)信用中介

B.變貨幣收入為貨幣資本

C.充當(dāng)支付中介

D.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行的最基本職能是充當(dāng)信用中介。參見教材P238。

4.下列商業(yè)銀行業(yè)務(wù)類型中，屬于擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)的是(　)。

A.匯兌業(yè)務(wù)

B.信用證業(yè)務(wù)

C.委托收款業(yè)務(wù)

D.融資租賃業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)。擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等引起的有關(guān)業(yè)務(wù)。如擔(dān)保函、承諾、承兌、信用證業(yè)務(wù)等。參見教材P254。

多選題

5.下列關(guān)于保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，表述正確的是(　)。

A.保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則是指保險(xiǎn)人從事保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)必須遵守的強(qiáng)制性行為規(guī)范

B.保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則是《保險(xiǎn)法》為保險(xiǎn)人設(shè)立的基本義務(wù)，保險(xiǎn)人必須履行

C.不須分業(yè)經(jīng)營(yíng)，即同一保險(xiǎn)公司可以同時(shí)經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)

D.經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司經(jīng)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核定，可以經(jīng)營(yíng)短期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和意外保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

E.經(jīng)營(yíng)人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司經(jīng)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核定，可以經(jīng)營(yíng)短期財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和意外保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則。所謂保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，是指保險(xiǎn)人從事保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)必須遵守的強(qiáng)制性行為規(guī)范。保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則是《保險(xiǎn)法》為保險(xiǎn)人設(shè)立的基本義務(wù)，保險(xiǎn)人必須履行。根據(jù)我國(guó)《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，必須遵守的保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)則有：必須分業(yè)經(jīng)營(yíng)，即同一保險(xiǎn)公司不得同時(shí)經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)，但是，經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司經(jīng)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核定，可以經(jīng)營(yíng)短期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和意外保險(xiǎn)業(yè)務(wù);必須依法辦理再保險(xiǎn);必須提取未到期責(zé)任準(zhǔn)備金和公積金;必須提存保險(xiǎn)保障基金;必須保證有足夠的賠償能力;必須依法運(yùn)用保險(xiǎn)資金;不得瞞騙有關(guān)人員;必須建立保險(xiǎn)精算制度;必須妥善保管法定的資料(如會(huì)計(jì)賬簿)等。選項(xiàng)C，保險(xiǎn)業(yè)必須分業(yè)經(jīng)營(yíng);選項(xiàng)E，經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司經(jīng)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)核定，可以經(jīng)營(yíng)短期健康保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和意外保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。參見教材P327。

6.涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)主要包括(　)。

A.住宅抵押貸款保險(xiǎn)

B.預(yù)付款保證保險(xiǎn)

C.維修保證保險(xiǎn)

D.買方信用保險(xiǎn)

E.履行合同保證保險(xiǎn)

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是信用保證保險(xiǎn)。涉及房地產(chǎn)的信用保險(xiǎn)主要包括買方信用保險(xiǎn)和住房抵押貸款保險(xiǎn)。選項(xiàng)BCE中均有保證字樣，是解題提示。參見教材P329～334。

7利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。利用均衡原理判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)(　)時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)、同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最佳使用。參見教材P169。

9.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見教材P171。

10.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、臨街狀況是區(qū)位因素;可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇。參見教材P199。

11.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

A.直接比較調(diào)整法

B.直觀比較法

C.總價(jià)調(diào)整法

D.成本調(diào)整法

E.百分比調(diào)整法

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P200。

12.運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象不同，采用的資本化率包括(　)。

A.加權(quán)平均資本化率

B.綜合資本化率

C.建筑物資本化率

D.土地資本化率

E.權(quán)益資本化率

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是投資組合技術(shù)。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。

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