2021年房地產(chǎn)估價師考試模擬試題：房地產(chǎn)價格和價值

判斷題

1.議價空間比較大的時候，說明房地產(chǎn)市場交易活躍，市場景氣度高。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。議價空間大，買方處于優(yōu)勢，說明市場不景氣。參見教材P86。

2.通常情況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議出讓的地價最低。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。參見教材P88。

3.比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最低賣價，成本價值趨向于最高買價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上講，比較價值趨向于成交價格，收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。從另一方面來看，比較價值趨向于市場價格，收益價值趨向于理論價格。

4.在現(xiàn)實估價中，所有估價目的要求評估價值必須為市場價值。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。評估價值本質(zhì)上是對估價對象的某種特定價值或價格(如市場價值、投資價值、賣方要價、買方出價等)的一個估計值，不一定就是市場價值。如抵押價值的評估，就是偏謹慎的，不是市場價值。參見教材P89。

5.對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值。市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P91。

6.房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。房地產(chǎn)作價入股要體現(xiàn)出對合作各方的公平性，應該采用市場價值標準。謹慎價值標準僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P93。

7.評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。評估市場價值時采用與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時所采用的應是某個特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P92。

8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值一般都小于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

9.房地產(chǎn)的殘余價值一般低于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。殘余價值是在非繼續(xù)利用前提下的價值，一般是低于市場價值的。征收估價是個特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護被征收人的合法權(quán)益，征收估價要按照市場價值評估。參見教材P93。

10.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。當成本價值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價值或收益價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應求或房地產(chǎn)市場景氣。如果考慮外部折舊(經(jīng)濟折舊)，成本法求得的價值會降低，因而要加這么一個前提。參見教材P90。

11.抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，而是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過抵押率打折后的價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押價值不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過抵押率打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材P95。

12.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款債權(quán)(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬元，再次抵押價值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬元。本題中采用的是等本金按月償還，所以計算抵押貸款債權(quán)比較簡單，如果是采用等額按月償還，計算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計算還有3年(36個月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。

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