2009年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷二

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))

　　(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地

　　1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是()

　　A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險。

　　B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險

　　C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險

　　D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險

　　2、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評估該賓館的價值時()

　　A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

　　B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()

　　A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

　　B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

　　C、在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　4、假如以投保火災(zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果味3500萬元，則()

　　A、3500萬元是該賓館的公開市場價值

　　B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

　　C、3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

　　D、投保時，保險金額不能超過3500萬元

　　(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

　　5、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是( )

　　A、 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

　　B、 綠地率發(fā)生變化

　　C、 公共配套設(shè)施發(fā)生變化

　　D、土地形狀發(fā)生變化

　　6、若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是()

　　A、 噪聲和污染程度發(fā)生變化

　　B、 土地形狀發(fā)生變化

　　C、 人口密度發(fā)生變化

　　D、出行便捷程度發(fā)生變化

　　7、房地產(chǎn)估價師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是()

　　A、 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價修正法計(jì)算價值變化額度

　　B、 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價值變化額度

　　C、 用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

　　D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負(fù)擔(dān)度

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