2009年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷五

　　四、估價方法選用

　　估價對象在建工程。估價人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：

　　1. 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2. 估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3. 對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1、 采用的公式

　　估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2、 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算

　　運(yùn)用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

　　修正 調(diào)整 調(diào)整

　　估價對象= 可比實(shí)例× 100 × ( )× 100

　　比準(zhǔn)價格 成交價格 ( ) 100 ( )

　　2.2所選可比實(shí)例(見表一)

　　可比實(shí)例情況表

　　表一

　　可比實(shí)例與估價對象 A B C 估價對象

　　比較項(xiàng)目

　　項(xiàng)目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園

　　項(xiàng)目坐落 XX新村XX號 XX路XX號 XX道XX號 XX大道XX號

　　土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓

　　土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級

　　建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層

　　規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅

　　成新狀況 十成新 十成新 十成新

　　交易情況 正常 正常 正常

　　交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

　　成交價格 3100 3100 2960

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